Investir dans l’immobilier locatif est l’un des placements offrant le meilleur couple rendement / risque aujourd’hui.
Si vous lisez cet article, c’est probablement que vous souhaitez vous lancer, mais que vous hésitez entre une petite et une grande surface. Vous êtes au bon endroit !
Dans cet article, nos experts de chez Bevouac vous donnent leurs meilleurs conseils pour vous aider à choisir entre une grande et une petite surface.
Avantages des petites surfaces
Une plus forte demande dans les grandes villes
Si l’on projette d’investir dans une petite surface, le premier réflexe est de cibler des villes universitaires ou des zones à fort potentiel touristique. Les studios et appartements T1 ou T2 font en effet l’objet d’une demande croissante à longueur d’année.
Ces types d’habitation se louent ainsi facilement pour la seule raison que le loyer est plus abordable et que les étudiants et les touristes vivent rarement dans un T3.
Un meilleur rendement
Chez Bevouac, les investissements de nos clients dans des petites surfaces atteignent des rendements souvent supérieurs à 6 % brut. Ces chiffres dépendent néanmoins de la ville. Par exemple, vous aurez un rendement plus élevé à Marseille qu’à Paris.
L’avantage d’une petite surface est que si votre étudiant quitte le logement durant l’été, vous pourrez le mettre en location en courte durée pendant la période estivale. Cela vous permettra de :
- Réduire la vacance locative (si mal aimée des investisseurs !)
- Améliorer la rentabilité de votre investissement
Si à l’inverse votre étudiant reste dans votre logement, alors vous n’aurez pas de problème de vacance locative.
Un ticket d’entrée plus bas
Le prix d’acquisition d’un studio ou d’une deux pièces est plus accessible, ne nécessitant pas généralement de gros budget. En France, il est possible d’investir dès 30 000 € en régions périurbaines. Dans les grandes villes, on peut trouver des studios à partir de 50 000 €, mais leur prix dépasse rarement les 6000 € du mètre carré.
À Lille, par exemple, les studios entre 19 et 21 mètres carrés sont mis sur le marché entre 75 000 et 168 000 €.
Si votre situation le permet, vous pouvez utiliser votre apport pour acheter un ou plusieurs studios et bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Par exemple, dans le cas où vous avez 30 000 € d’apport, vous pouvez acheter 3 studios à 90 000 € en mettant 10 000 € dans chaque et emprunter les 240 000 € restants via le crédit bancaire.
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Inconvénients des petites surfaces
Un turnover plus élevé
Souvent, les petits studios servent aux étudiants pour une année scolaire. Il y reste 9 mois puis repartent pour l’été. C’est d’ailleurs la durée réglementaire d’un bail meublé s’il est loué à un étudiant. Comme mentionné ci-dessus, il y a alors un risque de vacance locative, ce qui est néfaste lorsqu’on investit dans l’immobilier.
C’est moins le cas dans des grandes surfaces. D’ailleurs, on observe une corrélation directe entre le turnover et la taille d’un bien.
Nécessite plus de gestion
La rotation fréquente des locataires requiert inévitablement des travaux de remise en état. Entre le déménagement et l’installation du nouveau locataire, on n’est jamais à l’abri de petites dégradations des mûrs, de la salle d’eau, des luminaires, etc.
Sans parler des différents frais liés à la recherche de nouveaux occupants et des documents administratifs à renouveler. Par ailleurs, il va de soi que plus il y a de biens à louer, plus les tâches qui incombent en tant que propriétaire prendront de l’ampleur.
Si vous convertissez votre petite surface en location courte durée durant la période estivale, cela amènera également des contraintes de gestion pour accueillir les vacanciers, changer les draps, faire le ménage, etc.
Avantages des grandes surfaces
Les locataires restent plus longtemps
Comme mentionné ci-dessus, plus un logement est grand, plus les locataires resteront longtemps.
D’une manière générale, ce sont les familles qui privilégient ce type de biens. On peut imaginer qu’elle souhaite s’installer dans un bien plus spacieux afin d’apporter de la stabilité et du confort à toute une famille sur du moyen / long terme.
De fait, déménager implique un bouleversement du quotidien comme le fait de devoir s’adapter à un nouveau voisinage ou encore à une nouvelle école.
Possible de diviser le bien en plusieurs petites surfaces
Avec un grand bien, il existe de diverses façons de l’exploiter. Il est possible de diviser le bien et de mettre une partie à la location et une autre à la vente par exemple. On préserve par conséquent une partie du patrimoine tout s’assurant une source de revenus régulière. Il est aussi possible de découper le bien et de le revendre à la découpe (transformer une maison en immeuble de rapport, par exemple), en tant que marchand de bien.
Autre cas de figure, si une grande surface de 60 m² est divisée en deux studios de 30 m², le rendement locatif sera largement plus élevé qu’un appartement de 60 m². En effet, les studios peuvent être loués à 900 € (450 € chacun) alors que le studio seul sera loué à 700 €.
Diviser un bien nécessite cependant de faire des travaux.
Nécessite moins de gestion
N’étant pas soumises à de changement de locataire répétitif, les grandes surfaces sont plus faciles à gérer. D’une part, on se libère de nombreuses tâches chronophages et onéreuses telles que l’établissement d’un nouveau contrat de bail.
D’autre part, on s’expose moins à des risques d’impayés, car comme dit plus haut, les petites surfaces intéressent davantage des profils d’étudiants avec des parents en garants. En cas d’impayé, les locataires sont surprotégés et les procédures très fastidieuses. Le seul élément certain est de perdre de l’argent, du temps et de l’énergie.
Possibilité de faire des colocations
La colocation est une alternative intéressante si l’habitation s’y prête. Pour les étudiants par exemple, c’est la solution tout indiquée pour amoindrir le coût du loyer tout en ayant l’opportunité de profiter d'un plus grand espace. Du côté du propriétaire, comme pour le principe de division du logement, il peut espérer une rentabilité plus élevée.
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Inconvénients des grandes surfaces
Un ticket d’entrée plus élevé
Sans nul doute, une grande surface présente un coût d’achat largement plus élevé qu’une petite surface. Elle demande de ce fait un investissement de départ plus élevé. Néanmoins, le prix au mètre carré unitaire est souvent moins élevé lorsqu’on achète une grande surface qu’une petite.
Une moins bonne rentabilité
Les grandes surfaces en l’état offrent des taux de rentabilité généralement moins élevés que les petites surfaces. Cependant, comme on l’a vu plus haut, une grande surface peut-être divisée ou exploitée en colocation, ce qui augmentera considérablement votre rentabilité.
Bilan : petite ou grande surface ?
Les néo-investisseurs sont souvent tiraillés entre un studio pour se tester ou une colocation pour faire des économies d’échelle. Le choix dépend avant tout de votre aversion au risque et de votre capacité de financement.
Un studio sera moins cher et plus facilement finançable. En revanche, son potentiel sera limité. À l’inverse, une colocation sera plus risquée, mais aura plus de potentiel.
Quoi qu'il en soit, Bevouac sera ravi de vous accompagner pour votre projet immobilier dans un cas comme dans l’autre.
En somme, avant de choisir entre ces deux types d’investissement, il est important de définir en amont l’objectif de votre acquisition et votre budget.
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