Les ETF immobiliers sont un moyen alternatif d’investir dans la pierre lorsque vous disposez d’une capacité d’investissement réduite ou pour diversifier votre portefeuille. Encore faut-il bien en comprendre les risques et savoir choisir l’ETF dans lequel investir.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les ETF immobiliers et en bonus, nous vous donnons notre sélection des 5 meilleurs ETF du marché.
Qu’est-ce qu’un ETF immobilier ?
Un ETF (Exchange-Traded Funds) est un type de placement financier qui permet d’investir dans un ensemble d’entreprises à travers un seul indice boursier. Aussi appelé Fonds négocié en bourse, ce type d’investissement offre ainsi de réelles opportunités de diversification car il reproduit les performances de toutes les entreprises qui le composent.
Les ETF présentent l'avantage de limiter les risques et de sécuriser vos gains potentiels sans avoir à sélectionner les actions de manière individuelle.
Lorsqu’on parle d’ETF immobilier, le principe est exactement le même. Dans ce cas toutefois, les entreprises détenues sont alors des entreprises cotées dans le secteur immobilier. Il s’agit donc de sociétés d’investissement immobilier détenant des hôtels ou des bureaux par exemple.
Quelle est la différence entre un ETF immobilier et une SCPI ?
Comme il s’agit tous deux de placement immobilier indirect, l’on pourrait confondre ces deux types de produit d’investissement.
Dans les deux cas, l’investisseur n’est pas directement propriétaire d’un bien immobilier. En revanche, les deux types de placement sont bel et bien différents.
- L’ETF est un type de placement qui permet d’investir dans les actions de plusieurs sociétés immobilières ou des fonds de placement immobilier. Il se compose des actions de plusieurs sociétés immobilières.
- La SCPI, en revanche, est une société qui investit directement dans plusieurs biens immobiliers pour ensuite redistribuer les revenus locatifs aux investisseurs. Il s’agit donc plus d’un type d’investissement immobilier collectif. De plus, la SCPI n’est pas cotée en bourse.
Quels sont les frais d’un ETF immobilier ?
Les ETF sont gérés de manière passive. Le gestionnaire se contente de reproduire le plus fidèlement possible les performances d’un indice boursier. Les frais sont ainsi réduits et varient de 0,05 à 2-3%. En revanche, un bon tarif ne dépasse pas 0,5 % par an.
A cela s’ajoutent des frais de courtage dont le montant dépend du courtier qui sert d’intermédiaire.
Peut-on percevoir des dividendes avec un ETF immobilier ?
Il faut savoir qu’il existe deux types d’ETF :
- Les ETF de distribution
Ils distribuent les dividendes aux investisseurs à une fréquence généralement trimestrielle ou semestrielle.
C’est notamment le cas des ETF qui investissent dans des SIIC, lesquelles sont tenues de redistribuer une grande partie de leurs dividendes.
- Les ETF de capitalisation
Dans ce cas, il n’y a pas de versement de dividendes en espèces. Les dividendes sont ici automatiquement réinvestis pour augmenter la valeur des parts.
Ainsi, il est possible de percevoir des dividendes uniquement si vous investissez dans un ETF de distribution. Veillez donc bien à vérifier la nature de l’ETF avant d’investir.
Les avantages d’investir dans un ETF immobilier
Investir dans un ETF immobilier offre principalement 3 types d’avantages :
La diversification offerte par les ETF immobiliers
Les ETF immobiliers sont comme un investissement tout-en-un. Ils permettent en effet d’investir dans plusieurs entreprises ou plusieurs actifs en même temps.
Vous réduisez ainsi votre exposition au risque, d’autant plus que l’immobilier est une classe d’actifs peu risquée par nature.
Des frais de gestion réduits par rapport aux SCPI
Comme nous avons pu le voir plus haut, les ETF sont gérés de manière passive. Les frais sont donc moindres par rapport à ceux liés aux SCPI par exemple.
Accessibilité et liquidité des ETF immobiliers
Il faut généralement quelques dizaines d’euros pour investir dans les ETF immobiliers. C’est donc un moyen d’investir dans l’immobilier à moindre coût.
Les ETFs offrent donc l’avantage de rendre l’investissement immobilier accessible auprès d’investisseurs à faible budget, contrairement à l’investissement immobilier direct par exemple.
De plus, c’est un type de placement liquide. Vous pouvez ainsi les vendre à tout moment pour récupérer votre capital.
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Comment fonctionne un ETF immobilier ?
On vous explique le fonctionnement d’un ETF immobilier plus en détails :
De quoi est composé un ETF immobilier ?
Nous avons vu qu’investir dans un ETF immobilier revient à investir dans les actions de plusieurs sociétés en même temps.
Ces dernières sont généralement composées de REIT (Real estate investment trust) ou société d’investissement immobilier cotées (SIIC).
Il s’agit de sociétés qui achètent et gèrent des biens immobiliers qui génèrent des revenus :
- Logements
- Bureaux
- Entrepôts
- Centres commerciaux
- Etc.
Les ETF peuvent également inclure des sociétés foncières, des sociétés de gestion d’actifs immobiliers, des promoteurs immobiliers ou des sociétés de financement immobilier.
Les indices immobiliers suivis par les ETF
Les ETF suivent un indice qui regroupe un ensemble d’actions de sociétés immobilières.
Ils répliquent le plus fidèlement possible les performances de cet indice de référence.
Chaque indice se repose ensuite sur différents titres de sociétés immobilières cotées. La performance de l’ETF est donc tributaire de la performance de ces différents indices de référence.
La performance et les rendements des ETF immobiliers
La performance et les rendements des ETF immobiliers sont largement tributaires de la santé économique de ce secteur. Or, l’immobilier est un secteur qui connaît généralement une croissance régulière, soutenue par la hausse des prix de l’immobilier, les revenus locatifs stables et un marché stable (en tout cas en France)
Les SIIC américaines (REIT), souvent incluses dans les ETF, sont notamment connues pour leur solidité. Comme elles sont tenues de distribuer une grande part de leurs profits en dividendes, elles génèrent généralement des dividendes réguliers à un taux intéressant (entre 3 et 6% par an).
Il reste que, comme tous les autres ETF, les ETF immobiliers sont également exposés aux risques liés à la volatilité du marché et à la variation des taux d’intérêt.
Ainsi, d’une manière générale, on peut dire que les ETF immobiliers figurent parmi les attractifs et offrant les meilleurs rendements par rapport à d’autres ETF.
Les risques liés aux ETF immobiliers
Malgré leurs nombreux avantages, les ETF immobiliers comportent des risques.
Les fluctuations du marché immobilier
Comme tout investissement en bourse, investir dans les ETF immobiliers vous expose aux risques liés aux fluctuations du marché. Vous pouvez ainsi subir des pertes en capital suite à des baisses de prix par exemple.
Ces risques sont d’autant plus présents durant les périodes d’extrême volatilité du marché.
L’impact des taux d’intérêt sur les ETF immobiliers
Les ETF immobiliers sont sensibles aux variations des taux d’intérêt. Une hausse des taux d’intérêt produit des effets néfastes sur les performances des ETF immobiliers.
Les sociétés immobilières comme les REIT ont souvent recours aux emprunts bancaires pour financer leurs activités.
Ainsi, quand les taux d’intérêt augmentent, leurs coûts de financement augmentent aussi, ce qui réduit leurs performances.
À l’inverse, lorsque les taux d’intérêt baissent, les performances des ETF immobiliers ont tendance à s’améliorer.
Les risques spécifiques aux marchés suivis par les ETF
Les ETF sont exposés aux risques inhérents aux marchés auxquels ils sont adossés. Ainsi, un ETF sectoriel subit les risques liés à ce secteur. Ainsi, par exemple, un ETF technologique peut être affecté en cas de ralentissement de l’innovation.
De même, un ETF géographique, concentré sur un pays ou une région spécifique, peut subir les risques liés à une instabilité politique ou à une récession économique.
Comment choisir un ETF immobilier ?
Voici nos conseils pour choisir votre ETF immobilier au mieux :
Les critères pour évaluer un ETF immobilier
Voici les critères de sélection que vous pouvez utiliser pour choisir un ETF :
- Le sous-jacent ou l’indice de référence
Tout l’intérêt de l’ETF immobilier consiste en la capacité à répliquer le plus fidèlement possible les performances d’un indice boursier spécifique. Plus l’indice de référence est performant, plus l’ETF peut être intéressant. - La solidité du fournisseur
Il faut rester vigilant quant à la stabilité et la réputation du fournisseur de l’ETF. Un fournisseur solide et fiable assure une gestion efficace de l’ETF et offre une certaine sécurité à votre investissement. En Europe, les plus solides sont Lyxor et Amundi. À l’international, ce sont BlackRock, Vanguard et iShares. - La politique de redistribution des dividendes
Il existe deux types d’approche en matière de gestion des dividendes des ETF.- Les ETFs capitalisants qui réinvestissent automatiquement les dividendes
- Les ETFs distribuants qui distribuent les dividendes à leurs investisseurs
- La liquidité
Un ETF liquide est celui qui peut se vendre facilement et à un prix intéressant. Privilégiez les ETFs avec au moins 500 millions de capitalisation. - Les critères ESG
Il est aussi possible de prioriser les ETF qui intègrent les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur stratégie d’investissement.
Comparer les performances et les frais de gestion
Les performances passées et les frais de gestion sont aussi des critères clés à prendre en compte lorsqu’il s’agit de choisir un ETF immobilier.
Bien que les performances passées ne garantissent pas des résultats positifs dans le futur, elles restent une indication utile sur la performance globale de l’ETF.
De même, vous devez aussi comparer les frais de gestion pour choisir un ETF immobilier. Plus ils sont réduits, plus vous maximisez la rentabilité de votre rentabilité. Veillez donc à choisir un ETF avec des frais compétitifs, situés généralement entre 0,20 % et 0,50 %.
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Les 5 ETF immobiliers pour investir
Voici notre sélection des 5 ETF immobiliers les plus fiables et solides pour investir :
iShares Global REIT ETF
Domicilié en Irlande, l’iShare Global REIT ETF est un ETF qui expose l’investisseur au secteur immobilier mondial dans les pays développés et émergents. L’ETF investit dans des biens immobiliers très diversifiés : immobilier résidentiel, industriel, centres de santé, etc.
Lyxor MSCI Real Estate TR ETF
C’est un indice immobilier qui cherche à répliquer l’indice MSCI ACWI IMI Real Estate. Il est domicilié au Luxembourg.
Il est notamment apprécié pour sa diversification géographique. Il offre en effet une exposition aux marchés immobiliers mondiaux.
Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global
Il s’agit de l’un des indices immobiliers les plus suivis dans le monde. Il regroupe de nombreuses sociétés immobilières cotées en bourse de plusieurs pays dont des sociétés actives dans le secteur hôtelier, résidentiel, commercial ou dans les infrastructures. Ce sont des sociétés en Amérique du Nord, en Asie, en Europe ou dans les pays émergents.
Cet indice immobilier est suivi par de nombreux ETF à l’instar du iShares Global REIT ETF mais aussi d’autres ETF régionaux et mondiaux. Domicilié au Luxembourg, il s’agit d’un ETF de capitalisation. Autrement dit, les dividendes sont réinvestis et non distribués.
Vanguard Real Estate ETF
Connu sous le sigle VNQ ETF, le Vanguard Real Estate ETF est un indice immobilier conçu pour suivre le MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Transition Index. Il donne accès à des parts auprès de 153 titres sous-jacents.
Il est idéal pour les investisseurs qui souhaitent générer un revenu régulier car c’est un ETF de distribution.
SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF
Domicilié en Irlande, il s’agit de l’ETF le moins cher qui suit l’indice Dow Jones Global Select Real Estate Securities. Il est accessible à seulement 1 euro d’épargne minimum. Il s’agit également d’un ETF de distribution.
Investir dans un ETF vs dans l’immobilier locatif
Entre investir dans un ETF ou dans l’immobilier locatif, votre cœur balance ? Voici des éléments de comparaison qui vont vous aider à choisir :
- Le montant du ticket d’entrée
L’ETF présente l’avantage d’être plus accessible avec un ticket d’entrée faible.
Ce n’est pas le cas de l’investissement locatif où il faut un capital de départ plus important. À cela s’ajoutent des frais d’acquisition composés des frais d’agence, frais de notaire, frais de dossier, etc. En revanche, vous pouvez profiter des avantages de l’effet de levier pour limiter le montant de votre apport personnel.
- Les frais de gestion
Nous avons vu que les ETF nécessitent des frais de gestion peu élevés. A l’opposé, dans le cadre de l’investissement locatif, vous devez gérer votre investissement de manière active.
Vous avez toutefois le choix entre une gestion personnelle ou déléguée à un professionnel. Dans ce dernier cas, cela vous coûtera environ 10 % du loyer annuel.
- La liquidité
Les ETF ont l’avantage d’être très liquides. Vous pouvez les vendre facilement pour récupérer votre capital. L’investissement locatif, lui, est peu liquide. Il faut généralement plusieurs mois pour revendre un bien immobilier.
- Le rendement
L’investissement immobilier locatif offre des rendements plus intéressant que les ETF (entre 4 et 10% vs environ 4-5%).
- Les risques
Les ETF exposent à un risque de perte en capital plus important que , l’investissement locatif. En revanche, ce dernier expose aux risques de vacance locative, d’impayés ou encore de dégradation du bien.
Globalement l’investissement locatif sera plus intéressant si vous pouvez emprunter beaucoup. Son avantage est surtout du côté de l’effet de levier.
En fin de compte, pour choisir entre ces deux types d’investissement, il faut tenir compte de votre budget de départ, de vos objectifs d’investissement et plus généralement, de votre profil investisseur. Il est aussi possible de combiner les deux types d’investissement pour diversifier votre portefeuille.
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Bevouac est une entreprise spécialisée dans les investissements locatifs clés en main.
Nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre projet en partant de la sélection du bien, de la recherche de financement jusqu’à la mise en location. Le but est de vous aider à atteindre un rendement maximal.
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En résumé, les ETF immobiliers sont des placements accessibles, liquides, diversifiés et avec des frais de gestion réduits.
Malgré ces avantages, c’est aussi un type d’investissement risqué car fortement dépendant des fluctuations du marché. L’investissement locatif, lui, offre une rentabilité plus intéressante et surtout l’occasion d’utiliser l’effet de levier, mais avec un ticket d’entrée plus élevé. Faites confiance à Bevouac pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier locatif.
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