Vous envisagez de réaliser un investissement en résidence sénior ? Le gouvernement préconise justement la création de ce type de logement afin d’absorber le vieillissement de la population. D’après les chiffres de l’INSEE, d’ici 2050, environ un Français sur 3 aurait plus de 60 ans. Un tel contexte ne peut qu’être favorable pour investir dans ce type de logement spécialement destiné aux personnes âgées. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?
Une résidence senior est une résidence équipée de services destinés à des personnes âgées généralement de 60 ans et plus. Il s'agit donc d'une résidence qui accueille des personnes retraitées qui restent autonomes ou dont la perte d’autonomie n’est qu’à un degré minime. En effet, les résidences pour seniors ne sont pas médicalisées. Elles se distinguent donc des EHPAD (Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Il s’agit de lieux de vie qui allient confort, convivialité et fonctionnalité avec une gamme de services et de prestations collectives mises à disposition. En effet, afin de répondre aux besoins de personnes en état de diminution d’autonomie, elles sont équipées et disposent d’un personnel permanent qui organise les différents services.
Les résidences seniors se déclinent généralement en appartement T1 à T3 et même parfois en maisonnette individuelle. Elles sont meublées. Les résidences seniors possèdent également des lieux de vie collectifs afin de faciliter les liens sociaux et ainsi permettre aux résidents de combattre la solitude. C’est ainsi qu'on y trouve :
- Un restaurant
- Une bibliothèque
- Un salon TV
- Une salle de sport
- Une piscine
- Etc.
A part les services collectifs dont bénéficient gratuitement l’ensemble des locataires, la résidence peut également proposer des services additionnels à la carte et payables à la consommation. Ce peut être un service d’aide à domicile ou des soins esthétiques par exemple.
Une résidence senior est gérée par un exploitant unique qui prend en charge l’entretien et l’organisation des services proposés.
Pour quel type d’investisseur cet investissement est-il adapté ?
L’investissement locatif en résidence seniors convient à différents types de profils d'investisseur :
- Les personnes qui souhaitent préparer leur retraite. La rentabilité moyenne d’un investissement en résidence senior est de 4 %. De plus, c’est une rente garantie puisque l’exploitant s’occupe de la gestion et vous verse les loyers tous les mois.
- Les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine de rendement ou en d’autres termes, percevoir des loyers réguliers sans pour autant avoir à se soucier de la gestion locative. La gestion d’une résidence senior est assurée par un exploitant/gestionnaire.
- Les personnes qui souhaitent optimiser leur fiscalité grâce au dispositif avantageux du loueur en meublé.
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quels sont les risques d’investir dans une résidence sénior ?
Il existe certains risques dont il est nécessaire de se prémunir si vous souhaitez investir dans une résidence senior :
Les risques liés à un mauvais choix de gestionnaire
Comme celui-ci est garant du bon fonctionnement de votre investissement, il faut le choisir avec soin. Le gestionnaire a en effet en charge d’encaisser et de reverser les loyers et de trouver des locataires. Vous devez notamment vous assurer de sa bonne santé financière. Pensez également à vérifier son expertise et ses résultats antérieurs. Il faut également connaître les services fournis par celui-ci. Ces derniers doivent être divers et de qualité.
Les risques liés à l’emplacement de la résidence
Comme dans tout investissement immobilier, l’emplacement joue également un rôle crucial. Pour qu’une résidence séniors trouve facilement locataire, il faut qu’elle se situe en centre-ville, à proximité des commodités comme les transports, les administrations, les commerces, les services de santé ou encore les lieux culturels. Les critères d’un tel emplacement sont à peu près les mêmes que pour une location estudiantine.
En revanche, le critère de l’emplacement en centre-ville n’est pas absolu. Il reste pertinent d’envisager une résidence pour seniors en périphérie dès lors que celle-ci se trouve à proximité d’un EHPAD.
Les risques liés à un prix trop élevé
Le prix est également un critère important. Même si la résidence se situe en centre-ville et à proximité des commodités, il faut fixer un prix adapté à votre cible. Celui-ci ne doit pas dépasser 20 % des valeurs du neuf.
Il faut aussi savoir qu’une infrastructure dédiée à un investissement en résidence sénior doit porter sur une structure qui a été spécifiquement dédiée à cette activité. Autrement dit, il n’est pas possible d’acheter un autre type de structure puis d’envisager un changement de destination.
C’est d’ailleurs pour cette raison que ce type de résidence est généralement vendu neuve. Il existe toutefois un marché de revente. Elles sont vendues en bloc à des investisseurs institutionnels ou à des investisseurs particuliers par appartement.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quel montant faut-il investir ?
Le budget nécessaire pour investir dans une résidence seniors varie en fonction d’un certain nombre de critères :
- Le type de bien. Les résidences séniors varient d’un studio à un logement T3. Le prix d’acquisition varie ainsi en fonction de la surface habitable.
- L’emplacement du bien. On a vu que l’emplacement joue toujours un rôle important en matière d’achat immobilier. Tout dépend du quartier, de la ville, etc. Le prix du m2 n’est pas le même selon que le bien se trouve dans une grande agglomération, en périphérie, sur une zone côtière, en centre-ville ou dans un quartier en vue.
- Le type de résidence. A chaque résidence sa gamme de services et son standing. Certaines se positionnent comme des résidences seniors haut de gamme et affichent donc des tarifs plus élevés ? Logiquement, leur prix d’acquisition est également élevé. D’autres résidences, en revanche, visent une clientèle plus modeste et affichent donc un prix d’acquisition plus accessible.
Selon votre budget, vous pouvez donc investir en résidence seniors en jouant sur ces différents critères. A titre d’indication, pour une résidence senior moyen de gamme de type T2 de 40 à 45 m2 qui se trouve dans une ville de taille moyenne , comptez environ 180 000 euros TTC.
Quelle fiscalité ?
Selon les statistiques de l’INSEE, en 2040, il y aura 140 seniors pour 100 jeunes en France. La problématique du vieillissement de la population est donc bien réelle.
Afin de répondre à la problématique du logement de cette frange de la population, l’Etat encourage vivement la construction ainsi que l’investissement dans la résidence senior grâce notamment aux dispositifs de défiscalisation.
Lorsque vous investissez dans une résidence senior, vous avez notamment la possibilité de bénéficier des avantages du statut de loueur meublé : LMNP (Loueur en meublé non professionnel ou LMP (Loueur en meublé professionnel).
Pour rappel, pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages, vous devrez notamment remplir deux conditions : louer un bien meublé et les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ni 50 % de l’ensemble de vos revenus.
La première condition est d’office remplie dans le cas d’une résidence senior. En revanche, si vos revenus dépassent ce seuil, vous pourrez investir sous le statut LMP ou Loueur en meublé professionnel. Ces deux régimes vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux selon le régime fiscal choisi : un abattement forfaitaire de 50 % sous le régime de micro-BIC et la déductibilité des charges et des amortissements sous le régime du réel.
Ces deux statuts varient cependant dans la gestion du déficit foncier du foyer fiscal ainsi que l’imposition des plus-values.
{{la-formation-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Comment réussir son investissement en résidence sénior ?
Investir en résidence senior offre de nombreux avantages notamment en termes de rentabilité. Encore faut-il savoir s’y prendre.
Voici nos conseils pour réussir votre investissement en résidence sénior :
- Choisir un bail commercial. Lorsque vous investissez dans une résidence senior, vous avez la possibilité de signer un bail commercial avec l’exploitant chargé de la gestion de la résidence. Celui-ci a ainsi la charge de la collecte des loyers. En vertu du bail commercial, celui-ci a pour obligation de reverser la totalité des loyers à l’investisseur. Ce dernier bénéficie alors d’un revenu mensuel stable et garanti pendant toute la durée du bail.
- Choisir un gestionnaire expérimenté et disposant d’une excellente réputation. On a vu qu’il s’agit d’un acteur clé dans votre investissement puisque c’est lui qui se charge de la gestion locative. Il devra donc notamment disposer d’une réserve financière confortable puisqu’il devra vous verser les loyers coûte que coûte. Il doit également avoir les connaissances et les expériences suffisantes afin d'assurer une rentabilité maximale à votre investissement. Pour vous en assurer, pensez à vérifier le taux de remplissage dans les résidences qu’il gère.
Pensez d’ailleurs à bien lire le contrat de vente ainsi que le contrat de bail avec l'exploitant. Il faut notamment vérifier la répartition des charges.
- Choisir un emplacement avec une forte demande locative. Une visite sur place s’impose avant de prendre votre décision. Pensez également à visiter d’autres résidences alentour afin d’avoir des outils de comparaison.
Quelles alternatives à un investissement dans une résidence sénior ?
En matière d’investissement immobilier, les options sont nombreuses. Vous souhaitez investir dans l'immobilier sans pour autant être obligé de vous occuper vous-même de trouver et rénover le bien ? Une solution s’offre à vous : investir avec Bevouac.
Fondée en 2017, nous sommes une startup spécialisée dans l'investissement locatif clé en main. Nous proposons un accompagnement de A à Z dédié aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui n’ont ni le temps ni les connaissances pour le faire d'eux-mêmes.
Nos experts vous accompagnent dès la recherche du bien jusqu’à sa mise en location, en passant par la recherche de financement et le choix des stratégies de défiscalisation.
{{demarrer-projet="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Chaque mois, nous travaillons avec un nombre limité d’investisseurs afin d'offrir un service personnalisé et de qualité. N’attendez plus et inscrivez-vous pour faire partie des 40 investisseurs que nous accompagnons par mois.
Il suffit de nous renseigner sur vos besoins, votre budget et vos préférences et nous trouvons pour vous le bien adapté à vos goûts et à vos besoins.
En résumé, investir dans les résidences seniors s’avère intéressant compte tenu du vieillissement de la population en France. Encore faut-il bien choisir l’emplacement mais aussi l'exploitant qui va se charger de la gestion locative. Qu’il s’agisse d’un investissement en résidence senior ou de tout autre type d’investissement locatif, les experts de Bevouac vous accompagnent pour trouver un bien adapté à vos besoins et à vos objectifs.
.png)
%20(2).png)
