Vous avez envie de vivre de l’investissement immobilier ? L’immobilier séduit de plus en plus de personnes. C’est en effet un placement assez sûr à condition d’appliquer des stratégies en vue d’optimiser votre rentabilité. Voici un guide complet pour vous aider à vivre de l’investissement immobilier.
Pourquoi choisir l'immobilier pour vivre ?
L’immobilier est l’un des placements préférés des Français. Plus qu’un placement, certains décident même d’en vivre.
Les avantages de l'investissement immobilier
L’investissement immobilier offre de nombreux avantages :
- Le logement est un besoin fondamental. Cela peut paraître élémentaire mais quand vous possédez un bien immobilier, vous pourriez y vivre un jour. Par ailleurs, c’est quelque chose dont les humains auront toujours besoin.
- L’immobilier est un placement sûr. Contrairement au marché financier par exemple, le marché immobilier est stable. Même si une baisse des marchés est possible (comme en 2023-2024), ce n’est jamais une baisse brusque et le marché est haussier sur le long terme.
- L’effet de levier bancaire permet de décupler votre capacité d’investissement. L’immobilier est l’un des seuls investissements où vous pouvez investir par le biais d’un crédit bancaire. Le crédit immobilier permet de réduire l’apport personnel de l’investisseur.
- La rentabilité est intéressante (5 à 7 % en moyenne). Investir dans l’immobilier locatif permet de vous assurer un revenu stable et régulier. Le loyer sert à rembourser les mensualités de la banque et à terme, à dégager un cash-flow positif.
De plus, la valeur d’un bien immobilier est généralement sujette à une appréciation à cause notamment de l’inflation. L’investissement immobilier permet souvent de dégager une plus-value.
- L’investissement immobilier est un bon moyen de préparer a retraite. Investir en immobilier, c’est aussi investir dans un patrimoine durable. C’est investir dans un patrimoine tangible, qui a tendance à prendre de la valeur. C’est donc un bon moyen de préparer ses vieux jours grâce notamment aux loyers.
- Investir dans l’immobilier permet d’optimiser votre fiscalité. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux qui vous permettent de réduire vos impôts, voire de ne pas en payer. C’est le cas par exemple du régime réel du statut LMNP ou le déficit foncier en location vide.
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Les différents types d'investissement immobilier
Il existe différents moyens d’investir dans la pierre :
L’investissement locatif
C’est le type d’investissement le plus courant en matière d’immobilier. Il consiste à acheter un bien et le mettre en location.
Ici encore, les options sont nombreuses et variées car vous avez le choix entre :
- La location meublée
- La location nue
- Les places de parking
- La longue durée
- La courte durée
La pierre papier (SCPI)
Une SCPI ou Société civile de placement immobilier est une société qui achète et gère des biens immobiliers au nom d’un groupe d’investisseurs qui ont mis en commun leur capital.
On parle de pierre papier car l’investisseur ici n’achète pas un bien immobilier mais des parts de société. Il n’est propriétaire d’aucun bien. C’est la société qui est propriétaire. Celle-ci met les biens en location puis reverse les bénéfices aux associés.
Ce mode d’investissement offre l’avantage de ne pas subir directement les contraintes de l’investissement locatif.
Autrement dit, l’investisseur ne s’occupe ni de la gestion locative ni de l’entretien du bien. De plus, c’est un moyen abordable d’investir dans l’immobilier car le ticket d’entrée est plsu faible qu’un investissement en détention directe.
L’achat-revente
Comme son nom l’indique, il s’agit ici d’acheter un bien dans le but de le revendre afin de générer des plus-values.
Concrètement, les modalités sont variées. Il peut s’agir de :
- Construire des maisons ou un immeuble
- Rénover un bien ancien
- Diviser un bien
- Etc.
Le crowdfunding immobilier
On l’appelle aussi financement participatif immobilier. Le principe est simple. Un promoteur immobilier ou un marchand de bien demande au grand public de contribuer financièrement à un programme immobilier puis de redistribuer les bénéfices à terme.
Tout comme dans la pierre-papier, ici, le ticket d’entrée est peu élevé mais vous n’êtes pas directement propriétaire d’un bien immobilier.
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Comment débuter dans l'investissement immobilier pour en vivre ?
Voici nos conseils si vous souhaitez débuter dans l’investissement immobilier :
Évaluer votre situation financière
La toute première chose à faire, c’est de faire le point sur votre situation financière.
- Quelles sont vos charges fixes ?
- Quelle est votre capacité d’investissement ?
- Avez-vous des dettes en cours ?
Le banquier voudra également analyser ces points avant de vous accorder un crédit. C’est pourquoi vous devez assainir vos finances avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier.
Pensez notamment à rembourser vos dettes en cours afin d’optimiser votre dossier de demande de financement.
Définir vos objectifs d'investissement
Vous avez le choix entre 3 grandes stratégies d’investissement :
- La défiscalisation immobilière. Les dispositifs de défiscalisation sont pléthores dans l’immobilier. Ils permettent de défiscaliser ou de réduire l’imposition du foyer fiscal. C’est néanmoins rarement une bonne idée.
- L’investissement patrimonial. Beaucoup investissent en immobilier dans l’objectif de constituer un patrimoine durable et transmissible. L’objectif est alors de disposer d’un logement une fois arrivé à la retraite ou de transmettre à ses héritiers.
- L’investissement de rendement. L’objectif est donc clairement de dégager des revenus complémentaires grâce à l’immobilier.
Pour cela, les options sont nombreuses : les locations saisonnières, la location étudiant la colocation, etc. Encore faut-il trouver un bien suffisamment attractif, dans une ville où la demande locative est forte et un emplacement idéal.
Mais le plus important est d’acheter dans une zone où le prix au mètre carré est faible.
Choisir le type de bien immobilier
Le choix du type de bien immobilier a ici toute son importance.
Un petit espace ou un studio pour faire de la location meublée
La location meublée est généralement perçue comme le type de location le plus rentable, par opposition à la location vide. Les loyers pratiqués sont de 15 à 20 % plus élevés que dans la location nue et la fiscalité est plus avantageuse, notamment grâce au LMNP.
Attention, il ne faut pas forcément privilégier la location courte durée car la législation en la matière tend à devenir moins favorable. Il vaut mieux opter pour la location meublée résidence principale.
Un plus grand espace avec 2 chambres minimum pour faire de la colocation
Contrairement aux idées reçues, ce type de location n’est plus sollicité que par des étudiants. De plus en plus de jeunes actifs optent pour la colocation.
La rentabilité est en moyenne de 6 à 8 % plus élevée que dans une location classique.
Les parkings, adaptés pour les petits budgets
Dans les villes comme Paris ou les zones tendues, l’investissement dans un parking offre une rentabilité moyenne de l’ordre de de 4 à 10 %.
De plus, le ticket d’entrée est plus abordable. Néanmoins, il vous en faudra beaucoup pour vivre de l’immobilier.
Au-delà du type de bien, le paramètre le plus important est l’emplacement du bien.
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Les stratégies pour vivre de l'immobilier
Voici des stratégies qui ont fait leur preuve si vous avez pris la décision de vivre de l’immobilier :
L'investissement locatif
L’investissement locatif offre de nombreux avantages :
- Des revenus stables et réguliers. A condition de bien choisir un emplacement où la demande locative est forte et constante, vous avez la possibilité d’encaisser des loyers réguliers.
- La possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux. L’immobilier locatif permet de réduire les impôts du ménage grâce notamment à des dispositifs comme le statut LMNP, le dispositif Denormandie, etc.
- Un investissement qui permet une accumulation de capital dans le temps. Les loyers servent à rembourser les mensualités du crédit immobilier.
- Une rentabilité intéressante. Tout dépend du type de location choisi. On a vu que la location meublée est plus intéressante mais elle impose plus de contraintes en termes de gestion locative.
La location saisonnière
La location saisonnière consiste à mettre en location un bien meublé sur une courte durée. La durée de bail ici ne doit pas dépasser 3 mois.
Elle s’adresse donc aux locataires qui recherchent un lieu d’hébergement pour un court séjour, soit généralement des vacanciers.
Ce type de location est très attractif car il permet de bénéficier d’une rentabilité intéressante. Cependant, celle-ci dépend de plusieurs paramètres dont l’emplacement, le tarif à la nuitée et l’état du logement et les commodités offertes.
De plus, le risque d’impayés est proche de 0 et vous pouvez gérer votre calendrier de location à votre guise. En revanche, une location saisonnière entraîne aussi des contraintes dont l’obligation d’entretien et une gestion locative plus chronophage.
L'achat-revente
Ce type d’investissement vous oblige à exercer l’activité de marchand de biens. Pour ce faire, vous avez le choix entre acheter puis revendre votre résidence principale ou créer une société commerciale. Il faut alors respecter les obligations légales liées à votre statut.
Pour optimiser votre investissement, vous devez acheter un bien au meilleur prix. L’objectif est de créer une plus-value.
L'immobilier commercial
Selon la définition du haut Conseil de stabilité financière, l’immobilier commercial désigne « l’ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus à titre habituel ».
Ce type d’investissement réunit donc différents types d’investissement :
- Une boutique de vente au détail
- Des lieux de stockage ou de production
- Des bureaux
- Des hôtels
- Des restaurants
- Etc.
Le principal avantage de ce type d’investissement fait référence aux faibles risques d’impayé. En revanche, l’emplacement reste essentiel.
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Les étapes pour réussir dans à vivre de l'immobilier
Voici les principales étapes à suivre pour réussir dans l’immobilier :
Trouver des opportunités d'investissement
Tout projet immobilier commence forcément avec la sélection du bien. Plusieurs paramètres sont alors à prendre en compte pour ne pas se tromper dans votre choix :
- Sélectionner un bien attractif, susceptible d’attirer les locataires. Un bien attractif est moins susceptible de connaître les vacances locatives.
- Analyser le marché locatif. Il faut privilégier les zones où il y a une réelle tension locative. Il faut également prendre en compte l’évolution démographique d’une ville.
- Les commodités. Il faut aussi prendre en compte les accès routiers, ferroviaires et aériens. Une zone bien desservie est naturellement attractive.
Il faut aussi prendre en compte l’état des réseaux de transport, les commerces, les hôpitaux, etc.
- La richesse patrimoniale et naturelle. La présence de monuments historiques et le potentiel touristique d’une ville impacte sur le dynamisme de son marché immobilier.
Financer vos projets immobiliers
Vous avez principalement deux options pour le financement de votre projet immobilier :
- Le financement par fonds propres. C’est une possibilité si vous avez la capacité d’épargne suffisante pour couvrir le prix du bien. D’un côté, les formalités d’acquisition sont facilitées. Toutefois, ce serait dommage de se passer de l’impact positif de l’effet de levier.
- Les modes de financements bancaires. Le prêt immobilier reste la voie classique empruntée par les investisseurs pour accéder et concrétiser leur projet d’investissement. L’investisseur doit alors rembourser les mensualités chaque mois.
- Le prêt in fine en est une alternative. La banque débloque l’ensemble des capitaux en vue de l’achat du bien. Puis tout au long de la durée du prêt, l’investisseur rembourse seulement les intérêts. Puis, à l’échéance du prêt, il doit rembourser le capital intégral.
Il faut choisir en fonction de votre situation mais aussi de vos possibilités.
Gérer et entretenir vos biens
Qui dit investissement locatif, dit gestion locative. Celle-ci englobe :
- La gestion des relations avec le locataire
- Le traitement de formalités juridiques, comptables et administratives
- Etc.
Le propriétaire peut s’en occuper lui-même mais il peut aussi déléguer cette partie à des professionnels.
Cela apporte une sérénité d’esprit mais son coût eut impacter votre rendement.
L’investissement immobilier requiert également d’entretenir régulièrement votre bien. Il en va de l’attractivité du bien. L’entretien est d’autant plus nécessaire si vous louez en meublé. Il faut en effet aussi entretenir le mobilier et les équipements fournis avec la location.
Optimiser la fiscalité de vos investissements
Optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier revient à appliquer des stratégies légales pour réduire la charge fiscale. Concrètement, cela consiste à choisir les meilleurs :
- Montages financiers
- Dispositifs de fiscalisation
- Structures juridiques
- Etc.
Les stratégies d’optimisation fiscale ont donc pour finalité de maximiser la rentabilité de l’investissement.
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Les erreurs à éviter pour vivre de l’immobilier
Pour compléter notre guide, on vous livre également les erreurs à éviter pour que votre aventure immobilière se passe au mieux :
Ne pas bien évaluer le marché
On a vu qu’il est indispensable d’étudier les tendances du marché local avant d’investir dans une ville donnée. Vous devez analyser la demande locative, le dynamisme économique et l’évolution démographique.
Sous-estimer les coûts de gestion
La gestion locative est un poste important de dépenses dans un investissement. Vous devez l’estimer le plus précisément possible car son coût produit un impact direct sur votre rendement.
Négliger la fiscalité
On a vu que les stratégies d’optimisation fiscale permettent de payer moins d'impôts. Il faut donc faire les bons choix et adopter les meilleures stratégies afin de payer le moins d’impôt possible.
Un mauvais choix de régime fiscal peut même vous amener à payer un surplus d’impôt. Ainsi, si vous avez de nombreuses charges alors que vous optez pour le régime micro-BIC, vous perdez l’avantage de déduire vos charges.
La rentabilité peut aller du simple au double selon si vous choisissez ou non le bon régime fiscal.
Se lancer sans plan précis
Vous devez avoir une stratégie précise avant de vous lancer. Vous devez commencer par fixer vos objectifs puis définir la stratégie qui va permettre de les réaliser.
En somme, vous devez élaborer un plan précis avant de vous lancer. L’idéal serait même de se faire accompagner par un professionnel. Celui-ci saura mieux traduire vos désirs et élaborer un plan d’action précis.
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Combien de temps ça prend de vivre de l’immobilier ?
L’immobilier est un investissement qui nécessite de la patience. En effet, il faut du temps avant de réellement récolter les fruits de votre investissement.
Il faut notamment attendre que votre crédit immobilier soit entièrement remboursé. Cela peut prendre des dizaines d’années. C’est donc seulement après cette échéance que vous pouvez espérer vivre de l’immobilier à moins d’adopter des stratégies agressives et prendre beaucoup de risques.
Comment faire votre premier investissement avec Bevouac ?
Bevouac est une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Nous proposons donc un accompagnement de A à Z, à travers les différentes étapes d’un projet d’investissement locatif.
Ainsi, nous accompagnons nos investisseurs :
- Dans la sélection du bien
- Dans le choix du financement et la préparation du dossier de demande de crédit
- Dans la réalisation des travaux de rénovation
- Dans la gestion locative avec nos partenaires
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Nous limitons notre accompagnement à 40 investisseurs par mois afin de fournir un accompagnement le plus efficace et personnalisé possible.
Bevouac est donc votre partenaire idéal si vous êtes sur le point de réaliser votre premier investissement. Nous fournissons en effet les experts pour vous accompagner et concrétiser vos projets le plus fidèlement possible avec vos objectifs.
En résumé, investir dans l’immobilier offre de nombreux avantages. Toujours est-il que vivre de l’immobilier demande une réelle stratégie et surtout cela nécessite de la patience. Vous pouvez cependant sécuriser votre investissement et optimiser votre rentabilité grâce à l’investissement clé en main avec Bevouac.
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