La VAN, ou Valeur Actuelle Nette, est un critère de décision économique central en finance. Elle calcule la rentabilité d'un investissement en actualisant les flux futurs.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la VAN et comment l’utiliser pour optimiser vos investissements immobiliers.
Qu'est-ce que la Valeur Actuelle Nette (VAN) ?
La Valeur Actuelle Nette (VAN) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité d'un investissement.
Dans le domaine de la bourse, la VAN permet de mesurer la valeur actuelle d'un titre financier par rapport à sa valeur sur le marché.
Elle est calculée en actualisant les flux de trésorerie futurs prévus par un projet à un taux qui reflète le coût du capital. Plus simplement, la VAN représente la valeur ajoutée potentielle d'un investissement par rapport à la mise de départ.
Si la VAN est positive, cela signifie que le projet est susceptible de générer de la valeur ajoutée, c’est à dire dépasser le rendement d'un placement de référence.
En d'autres termes, la VAN aide à déterminer si les bénéfices attendus d'un investissement justifient les coûts initiaux engagés et les risques pris.
En immobilier, elle permet de savoir si ça vaut le coup de passer du temps à investir, alors que vous auriez pu placer votre argent dans un livret ou une assurance vie.
Comment calculer la VAN ?
La VAN représente l'écart entre le total des entrées de trésorerie futures, ramenées à leur valeur présente, et l'investissement initial. Cet indicateur financier quantifie le bénéfice net qu'apporte un investissement.
Pour le calcul, on désigne par (I) le capital initial et par (CF) les flux nets de trésorerie du projet. La formule est la suivante :
VAN = – C + R année 1 (1 + i)-1 + R année 2 (1 + i)-2 + … + R année n (1 + i)-n + V (1 + i)-n
Où :
- (C) représente le capital investi.
- (i) est le taux d'actualisation.
- (R) correspond aux recettes nettes d'exploitation prévues pour chaque année.
- (V) est la valeur résiduelle de l'investissement à la fin de la période considérée.
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Les avantages d’utiliser la VAN
La VAN est un outil financier essentiel pour évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement. Voici des avantages de l'utiliser :
Évaluer les projets avec plus de précision
L'utilisation de la Valeur Actuelle Nette (VAN) permet une évaluation plus rigoureuse des projets d'investissement. En actualisant les flux de trésorerie futurs, elle offre une vision claire de la valeur qu'un projet peut générer au fil du temps.
Cela aide les investisseurs à identifier les projets immobiliers les plus rentables et à allouer leurs ressources de manière optimale.
Mieux comparer les investissements
La VAN se révèle particulièrement précieuse pour comparer différents projets d'investissement. Elle fournit un cadre standardisé pour évaluer la rentabilité, indépendamment de la taille ou de la durée des projets.
Ainsi, les investisseurs peuvent comparer équitablement plusieurs opportunités et prendre des décisions éclairées. Par exemples, ça permet de savoir si c’est plus rentable de faire de l’immobilier en direct ou d’investir dans une SCPI.
Prendre en compte le temps et la valeur de l'argent
La VAN reconnaît que la valeur de l'argent évolue avec le temps, principe connu sous le nom de valeur temporelle de l'argent. En actualisant les flux de trésorerie, elle prend en compte le fait qu'un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro demain.
Cela permet aux investisseurs de mieux évaluer l'impact du temps sur la rentabilité de leurs investissements et de voir si un bien vous rapporte réellement de l’argent sur une longue durée.
Les limites de la VAN
La VAN est un outil d'évaluation financière largement utilisé, mais elle présente certaines limites qu'il est important de comprendre pour une utilisation éclairée.
Difficulté à estimer les flux de trésorerie futurs
L'une des principales limites de la VAN réside dans la difficulté à prédire avec exactitude les flux de trésorerie à venir. Ces estimations reposent souvent sur des hypothèses concernant les revenus futurs, les coûts et les conditions du marché, qui peuvent être incertaines.
Or, en immobilier les règles peuvent changer, ce qui peut rendre les hypothèses caduques.
Sensibilité au taux d'actualisation
La VAN est également très sensible au taux d'actualisation utilisé. Ce taux reflète le coût du capital et le niveau de risque associé au projet.
Une variation du taux d'actualisation peut avoir un impact significatif sur la VAN calculée, influençant ainsi la perception de l'attrait d'un projet selon le taux choisi.
Cette sensibilité peut compliquer la comparaison entre différents projets si des taux d'actualisation variés sont appliqués.
Elle ne prend pas en compte la flexibilité des projets
La VAN ne tient pas compte de la flexibilité managériale ou des options réelles éventuelles d'un projet.
Par exemple, la capacité d'ajuster, de réduire ou d'abandonner un projet en réponse à des évolutions économiques n'est pas intégrée dans le calcul de la VAN.
Par exemple, si vous calculez la VAN avec un projet exploité en location saisonnière mais que vous passez le projet en longue durée par la suite, vos calculs seront à refaire.
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Comparaison de la VAN avec d'autres indicateurs
La VAN est souvent comparée à d'autres indicateurs financiers pour évaluer la rentabilité des projets d'investissement. Voici une comparaison détaillée avec deux autres indicateurs financiers couramment utilisés :
Le taux de Rentabilité Interne (TRI)
Le TRI est un indicateur qui évalue le taux de rendement prévu d'un investissement en fonction des flux de trésorerie qu'il est censé générer. Contrairement à la VAN qui fournit une valeur monétaire, le TRI exprime un pourcentage représentant le rendement attendu.
Un projet est généralement jugé viable si son TRI dépasse le coût du capital. Cependant, le TRI peut être trompeur s'il est utilisé seul car il ne considère pas la taille du projet ni la valeur temporelle de l'argent au-delà du taux de rendement.
La rentabilité
La rentabilité mesure l'efficacité globale avec laquelle un projet immobilier génère des bénéfices par rapport à son investissement de départ.
Elle peut être exprimée à travers différents indicateurs tels que le retour sur investissement (ROI), le retour sur capitaux propres (ROE) ou le retour sur actifs (ROA).
Ces mesures offrent un aperçu de la capacité d'un investissement à créer de la valeur. Cependant, elles peuvent varier en fonction de la période considérée et ne prennent pas toujours en compte tous les risques associés.
Par exemple si vous achetez un bien 100 000 € tous frais compris, et qu’il rapporte 10 000 € brut, votre rentabilité est de 10 000/100 000 = 10%.
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Exemple de calcul de la VAN pour un projet d'investissement immobilier
Commençons avec la formule :
VAN = Flux de trésorerie année 1 / (1 + taux d'actualisation) + Flux de trésorerie année 2 / (1 + taux d’actualisation) ² + Flux de trésorerie année 3 / (1 + taux d’actualisation) ³ + Flux de trésorerie année 4 / (1 + taux d’actualisation) ⁴ + Flux de trésorerie année 5 / (1 + taux d’actualisation) ⁵ - Coût initial de l'investissement
Supposons les nouveaux flux de trésorerie (les loyers) et le coût initial (prix d’achat + travaux + notaire) :
VAN = 15 000 / (1 + 0,06) + 18 000 / (1 + 0,06) ² + 20 000 / (1 + 0,06) ³ + 22 000 / (1 + 0,06) ⁴ + 25 000 / (1 + 0,06) ⁵ - 80 000
Calculons la VAN :
VAN = 14 150,94 + 16 792,45 + 18 557,10 + 19 752,43 + 21 575,57 - 80 000 VAN = 10 828,49 €
Dans cet exemple, la VAN du projet d'investissement immobilier est de 10 828,49 €.
Une fois que vous avez obtenu ce chiffre, c’est à vous de voir si l’investissement en vaut la peine. Gardez quand même en tête que c’est un chiffre théorique qui a peu de chance d’être similaire dans la réalité, à cause des hypothèses potentiellement faussées.
Comment interpréter les résultats de la VAN ?
Voici comment comprendre les différentes valeurs de la VAN :
VAN positive
Une VAN positive indique que le projet est économiquement rentable et qu'il devrait générer un rendement supérieur au coût du capital investi. Cela signifie que les bénéfices futurs, une fois actualisés, excèdent le coût initial de l'investissement.
Pour les investisseurs, une VAN positive est souvent perçue comme une confirmation favorable pour poursuivre le projet.
VAN nulle
Une VAN nulle indique que le projet ne générera ni profit ni perte pour l'entreprise par rapport au coût du capital.
Le projet atteint simplement le seuil de rentabilité, ce qui peut être acceptable dans certains cas, surtout s'il apporte d'autres avantages non financiers ou stratégiques.
VAN négative
Une VAN négative indique que le projet ne serait pas rentable, car les flux de trésorerie futurs actualisés ne suffiraient pas à compenser le coût initial de l'investissement.
Dans ce cas, vous ne devriez pas faire le projet.
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Les outils et logiciels pour calculer la VAN
Vous aurez compris que la formule pour calculer le VAN est assez complexe. Il existe cependant des outils et logiciels qui facilitent le processus.
Voici des options :
- Les calculatrices en ligne. Des sites web tels que Calculis et Pure Calculators proposent des calculateurs de VAN en ligne.
- Les logiciels de gestion financière. Des logiciels spécialisés en gestion financière et analyse d'investissement intègrent des fonctionnalités pour calculer la VAN.
- Les tableurs. Des programmes comme Microsoft Excel ou Google Sheets offrent des fonctions intégrées pour l'actualisation des flux de trésorerie et la modélisation de différents scénarios d'investissement.
- Les applications mobiles. Il existe des applications pour smartphones qui permettent de calculer la VAN, ce qui est pratique pour des analyses rapides en déplacement.
Les erreurs courantes à éviter lors du calcul de la VAN
Lors du calcul de la VAN, voici les erreurs à éviter :
Sous-estimer les flux de trésorerie
Sous-estimer les flux de trésorerie futurs peut conduire à une VAN sous-évaluée. Il est crucial d'établir des prévisions réalistes basées sur des données concrètes.
D'un autre côté, des projections trop prudentes risquent de faire passer à côté de projets potentiellement rentables.
Mal choisir le taux d'actualisation
Le choix du taux d'actualisation a un impact significatif sur la VAN. Opter pour un taux trop élevé peut rendre un projet prometteur non rentable sur le papier, tandis qu'un taux trop bas peut minimiser les risques réels.
Il est essentiel de sélectionner un taux qui reflète fidèlement le coût du capital et le niveau de risque associé au projet.
Négliger l'impact des facteurs externes
Les facteurs externes tels que les changements réglementaires, les fluctuations du marché ou les avancées technologiques peuvent influencer les flux de trésorerie futurs. Ignorer ces éléments peut conduire à une évaluation erronée de la VAN.
En immobilier, c’est typiquement les changements de fiscalité, comme l’interdiction progressive du Airbnb ou la remise en question du LMNP.
Comment maximiser la VAN de vos projets en investissant avec Bevouac ?
Bevouac est votre partenaire idéal pour maximiser la Valeur Actuelle Nette (VAN) de vos projets d'investissement immobilier. Voici pourquoi :
- Approche clés en main. On propose un service complet qui couvre toutes les étapes de l'investissement locatif, de la recherche du bien à la mise en location.
- Expertise et accompagnement. Avec une équipe d'experts, Bevouac vous accompagne tout au long de vos projets avec un suivi rigoureux.
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- Accès à des biens off-market. Grâce à notre réseau local, on vous donne un accès privilégié à des biens qui ne sont pas encore sur le marché.
- Économie de temps et d'efforts. En déléguant la gestion de l'ensemble du processus d'investissement, nos clients économisent du temps et peuvent se concentrer sur leurs autres activités et leur vie de famille.
En somme, la VAN est un baromètre financier qui permet d’évaluer la pertinence d’un projet immobilier.
Cela reste très théorique. En pratique, la rentabilité est plus adaptée.
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