Investir à plusieurs dans l’immobilier séduit de plus en plus les Français. Selon les statistiques du gouvernement, 15,7 % des sociétés créées l’année dernière étaient des SCI. L’investissement à plusieurs offre en effet de réels avantages, mais également des inconvénients. Une réflexion approfondie s’impose afin de ne pas tomber dans ses écueils. On vous aide à peser le pour et le contre dans cet article.
Pourquoi investir à plusieurs dans l’immobilier ?
La loi permet aux investisseurs immobiliers de se regrouper pour mener votre projet immobilier à plusieurs. Vous pouvez alors investir en couple, en famille ou entre amis. Il existe plusieurs raisons pour le faire :
- Pour optimiser les coûts du projet immobilier. Plusieurs investisseurs mettent en commun leurs fonds pour pouvoir acheter des biens immobiliers. Un apport moindre est donc nécessaire par rapport à un investissement en solitaire.
- Constituer un patrimoine immobilier commun. Ce faisant, on mutualise les risques et la fiscalité est optimisée. En mettant en commun vos apports avec d’autres investisseurs, vous vous donnez la possibilité d’acheter un bien à la surface plus conséquente. Il devient alors possible d’investir dans un immeuble de rapport par exemple.
- Réaliser des économies d’échelle à l’achat ;
- Bénéficier de taux d’intérêt favorables.
Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier à plusieurs ?
Investir à plusieurs permet de décupler sa capacité d’investissement. En effet, c’est faire le choix de mettre en commun son apport avec ceux d’autres investisseurs.
Il est dès lors possible de se lancer dans un projet immobilier plus ambitieux. En effet, un gros apport permet d’acquérir un bien d’une surface plus conséquente. C’est ainsi que l’investissement à plusieurs permet d’acquérir des immeubles de rapport par exemple.
L’investissement à plusieurs est également intéressant pour acheter des biens immobiliers quand le prix du mètre carré est élevé. C’est notamment le cas à Paris par exemple.
D’autre part, quand on est plusieurs à investir, les perspectives de risque sont aussi adoucies, car ce dernier est mutualisé.
C’est ainsi qu’investir à plusieurs peut-être une excellente manière de commencer l’investissement immobilier.
Quels sont les inconvénients à investir dans l’immobilier à plusieurs ?
Investir à plusieurs comporte aussi des risques.
C’est forcément plus complexe que d’investir en solitaire. Cela tient surtout aux conditions de sortie du projet immobilier.
Dans le cadre d’une indivision par exemple, la sortie de l’un des coacquéreurs peut être synonyme de fin du projet. En effet, elle nécessite de vendre le patrimoine immobilier si aucun accord n’est trouvé sur le rachat des parts de celui qui part. Dans le cadre d’une SCI, en revanche, la sortie de l’un des acquéreurs est facilitée. Il suffit que celui-ci cède ses parts.
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Investir dans l’immobilier à plusieurs avec une SCI
Il existe deux moyens d’investir à plusieurs dans un projet immobilier : la SCI et l’indivision. La SCI est avant tout un outil de gestion de patrimoine.
Avantages de la SCI pour investir dans l’immobilier à plusieurs
La SCI (Société civile immobilière) est une société dont l’objet social est la gestion d’un patrimoine immobilier (mise en location, construction et gestion d’immeubles). N’étant pas une société commerciale, elle ne doit pas avoir pour objet l’achat/vente.
Voici ses principaux avantages :
- La protection du patrimoine personnel des associés (si elle est à l’IS). Les créanciers de la société doivent d’abord intenter une action contre la SCI en cas de difficultés financières. C’est uniquement quand celle-ci est infructueuse qu’ils peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés.
- La sortie de la société est facilitée via la cession des parts sociales ;
- L’absence de capital minimum à constituer ;
- Des avantages fiscaux (amortissement…)
Par ailleurs, la SCI est idéale pour transmettre des biens immobiliers de parents à enfants ou pour faire une donation tout en bénéficiant d’un coût fiscal réduit.
Inconvénients de la SCI pour investir dans l’immobilier à plusieurs
La SCI comporte également des inconvénients :
- La responsabilité illimitée des associés sur les dettes de la société proportionnellement au montant de leurs apports (si elle est à l’IR).
- Des formalités de création contraignantes. Il faut notamment rédiger des statuts.
- Des contraintes en ce qui concerne la gestion de la société. La gestion de la comptabilité nécessite de faire appel à un expert-comptable.
D’autre part, la SCI ne permet pas de bénéficier de dispositifs avantageux comme le PTZ (prêt à taux zéro), le Plan d’épargne logement (PEL) ou encore le statut LMNP.
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Investir dans l’immobilier à plusieurs avec l’indivision
Lorsque vous décidez d’investir à plusieurs, l’alternative à la SCI est l’indivision. C’est le mode d’investissement le plus courant lorsqu’on investit à plusieurs. Cette solution comporte également des avantages ainsi que des inconvénients.
Avantages de l’indivision pour investir dans l’immobilier à plusieurs
C’est la solution généralement adoptée par les couples pour investir dans l’immobilier. Il est cependant aussi possible d’investir en indivision immobilière avec des membres de votre famille ou vos amis.
Acheter en indivision permet d’acquérir un bien immobilier en commun. Les acquéreurs sont dits des indivisaires. Dans le cadre d’une indivision, chaque acquéreur est propriétaire d’une quote-part proportionnelle au montant de son apport.
Le montant de l’apport de chaque indivisaire doit d’ailleurs figurer dans l’acte de vente notarié. Cette mention n’est pas nécessaire si la part de chaque co-indivisaire est égale.
Son principal avantage est que sa mise en place ne nécessite pas de formalités particulières. Chaque acquéreur est propriétaire à hauteur du montant de son apport.
Inconvénients de l’indivision pour investir dans l’immobilier à plusieurs
L’indivision revêt aussi un inconvénient de taille. Toute décision doit être prise à l’unanimité de tous les indivisaires. Il faut donc que les co-indivisaires s’entendent bien, car au moindre désaccord, le projet peut être paralysé.
De plus, en cas de décès de l’un des co-indivisaires, ses parts passent automatiquement vers ses héritiers. Aussi, le nombre des co-indivisaires augmente, compliquant ainsi davantage la prise de décision.
Par ailleurs, il peut être compliqué de sortir d’une indivision. Cela n’est possible que dans l’un des deux cas suivants :
- Les autres indivisaires rachètent les parts de celui qui veut sortir de l’indivision ;
- Revendre le bien puis répartir le montant de la vente proportionnellement à l’apport de chaque indivisaire.
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Comment choisir entre l’indivision et la SCI pour investir à plusieurs dans l’immobilier ?
On a vu que l’indivision et la SCI comportaient toutes deux leur lot d’avantages et de risques. D’autre part, investir à plusieurs offres de réelles opportunités pour acquérir un patrimoine immobilier important.
Choisir entre les deux types de montage peut donc relever du dilemme. Pour ce faire, vous pouvez prendre en considération différents critères :
- Votre situation personnelle et professionnelle ;
- La situation personnelle et professionnelle de vos co-acquéreurs ;
- Vos objectifs. La SCI reste la meilleure option si vous envisagez de gérer un patrimoine important composé de plusieurs biens immobiliers.
L’indivision est une formule plus adaptée aux couples. Elle nécessite en effet une bonne entente entre les co-indivisaires, car toutes les décisions sont prises à l’unanimité. Elle est aussi facile à mettre en place.
La SCI, quant à elle, nécessite certes des formalités de création et de gestion plus contraignantes. Cependant, elle offre une protection plus importante, notamment pour des acquisitions plus complexes.
En tout état de cause, il est important de se concerter avant de se lancer et de peser le pour et le contre de chaque montage. D’ailleurs, les situations de chacun peuvent évoluer, faisant également évoluer leurs objectifs.
D’autre part, il existe d’autres formules d’investissement adaptées pour investir à plusieurs (crowdfunding, SCPI, etc.). Il peut également être intéressant d’en explorer les avantages et les inconvénients pour faire un choix final éclairé.
En conclusion, l’investissement à plusieurs permet d’investir dans l’immobilier avec un apport minimum et tout en limitant les risques. Entre une SCI et une indivision, il faut choisir en fonction de votre situation, mais aussi de votre projet. Vous pouvez aussi faire appel à un expert pour vous aider à choisir parmi les différentes modalités pour investir à plusieurs dans l’immobilier.
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