Vous souhaitez calculer le TRI de votre investissement immobilier et savoir s’il est rentable ?
Le taux de rendement interne est un indicateur important pour les investisseurs immobiliers.
Dans cet article, vous allez découvrir :
- Qu’est-ce que le TRI en immobilier ?
- Comment le calculer ?
- Quelles sont ses limites ?
Commençons maintenant avec la définition du taux de rendement interne en immobilier.
Qu’est-ce que le taux de rendement interne en immobilier ?
Le taux de rendement interne en immobilier est l’indicateur financier indispensable qui permet de juger avec précision si le projet est rentable par rapport aux flux financiers. Voyons sa définition
Définition du TRI
Le TRI est un taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette ou VAN de tous les flux de trésorerie liés au projet d’investissement immobilier et la valeur de l’investissement initial.
À quoi sert cet indicateur ?
Le taux de rendement interne est un outil d’évaluation financière qui permet de comparer plusieurs types d’investissement dont l’investissement immobilier. Par exemple, vous pouvez comparer le rendement fixe annuel des obligations d’État avec les loyers mensuels. La comparaison ne peut pas se faire avec un simple taux de rendement, car il ne prend pas en considération la plus-value et la répartition des flux de trésorerie. D’estimer les coûts et les avantages de l’investissement dans le but de déterminer son potentiel financier.
D’évaluer la capacité de remboursement par rapport aux différentes charges.
Quelle est la différence entre le TRI et la rentabilité ?
Comparé au rendement classique qui se limite à donner la rentabilité du placement immobilier à un moment précis, le taux de rendement interne prend en compte l’origine des fonds et des flux financiers. Le rendement classique ne prend pas en compte l’impact de l’argent emprunté à la banque durant votre emprunt. Il ne valorise pas l’effet de levier. Quant au TRI, il prend alors en compte le temps, puis l’évolution des flux comme l’inflation, toutes les fluctuations possibles et également la modalité de l’investissement.
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Comment calculer le TRI ?
Le calcul du TRI semble relativement complexe, mais nous l’avons clarifié au maximum pour vous.
Les grands principes pour calculer le TRI
Le calcul du TRI se fait à l’aide d’une formule mathématique de la VAN ou Valeur Actuelle Nette. Dans cette formule, la VAN n’est pas l’inconnue, mais plutôt le TRI qui est divisé par les flux de trésorerie.
Voici la formule de la VAN (oui, c’est un peu barbare !) :
VAN = – CI + FT (1+i)^-1+FT (1+i)^-2+FT (1+i)^-3+……+FT (1+i)^-n
- CI correspond au coût de l'investissement.
- FT (1+i) fait référence aux flux financiers ou flux de trésorerie.
- i est le TRI ou le taux d’actualisation des flux.
- n est la période durant laquelle l’investissement crée des flux de trésorerie.
La Valeur Actuelle Nette permet de considérer la valeur actuelle des flux financiers par rapport au temps qui passe (car 1 euro aujourd’hui vaut plus qu’un euro demain).
Si un investissement génère des flux de trésorerie avec le temps, la VAN prend en compte cette réalité par le taux actuariel, un taux qui exprime cette valeur avec la réalité économique.
Voici la formule du TRI (décidément, ça ne s’arrange pas…) :
VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+……+FT (1+TRI)^-n = 0
- CI correspond au coût de l'investissement.
- FT (1+i) fait référence aux flux de trésorerie.
- TRI est le taux de rendement interne.
- n est la période durant laquelle l’investissement immobilier créera des flux de trésorerie.
Pour calculer le TRI, il faut alors connaître le taux d’actualisation par lequel les flux financiers sont divisés jusqu’à ce que votre investissement prenne fin. Le taux d’actualisation du TRI remplace le taux actuariel de la VAN pour devenir par la suite la valeur qui prend en compte et valorise le temps.
Le taux d’actualisation est compliqué à calculer en pratique. On peut toutefois l’estimer en prenant un taux de rendement sans risque (des obligations par exemple).
Au moment où nous rédigeons, ce taux est d’environ 1,2 %.
Comment le calculer sur Excel ?
Pour éviter de faire des erreurs de calcul, vous pouvez utiliser Excel. Voici la formule à utiliser : = TRI (plage de données)
Chaque cellule est égale à une période.
Un exemple
Pour bien comprendre le principe du calcul du TRI, prenons un exemple :
- L’investisseur a un prêt immobilier de 100 000 €.
- Le montant annuel de remboursement du crédit est de 11 000 €.
- Le rendement locatif du logement en location est de 8 % soit un loyer annuel de 8 000 € par an (bien acheté 100 000 €).
- Le bien est conservé pour une durée de 8 ans avec une plus-value de 25 % sur la période.
Sur une période 8 ans, le TRI est de 3,23 %
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Pourquoi le TRI n’est pas un indicateur parfait ?
Le TRI immobilier prend en considération le prix de vente du bien locatif alors que l’investisseur n’est pas en possession de cette donnée lorsqu’il choisit son investissement. Elle peut également changer le résultat du calcul. Le calcul du TRI demande ainsi à faire une spéculation sur le prix de vente futur du bien immobilier. Une étape difficile à faire si vous investissez sur le long terme.
Il est aussi possible de connaître l’impact de la plus-value sur la viabilité de votre investissement, mais dans la plupart du temps, les loyers suffisent à rendre un investissement locatif viable, surtout si vous aviez eu recours à l’effet levier immobilier. Ce dernier permet d’investir dans l’immobilier sans disposer d’une épargne équivalente au montant emprunté.
Il faut tout de même noter que la perception des loyers peut ne pas être régulière. Il est en effet primordial de bien estimer la vacance locative dans votre logement.
Cette dernière aura sans doute un impact sur votre TRI. Raison pour laquelle, il faut toujours rester lucide sur son calcul. Pour limiter cette incertitude, il est toujours conseillé de faire appel à un professionnel de l’investissement immobilier, comme Bevouac.
En conclusion, le TRI ou Taux de Rendement Interne en immobilier est un indicateur financier qui aide à la décision en matière d’investissement. Il prend en compte les flux financiers et aboutit à un taux moyen de rendement annuel, afin de se projeter dans le temps et de penser à la revente du bien immobilier.
Vous êtes maintenant en mesure de calculer votre TRI en immobilier.
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