Avez-vous déjà entendu parler de la tokenisation immobilière ?
C’est un procédé qui permet d’acquérir des biens immobiliers à partir de la cryptomonnaie. Ils sont ensuite départagés en plusieurs parts entre des potentiels bénéficiaires. Ce procédé devient de plus en plus courant grâce à l’évolution de la technologie.
Voici quelques éclaircissements qui vont vous permettre d’en savoir plus sur ce nouveau concept et vous aider à mesurer l'ampleur de l'investissement dans l’immobilier via la tokenisation.
Qu’est-ce que la tokenisation d’un bien immobilier ?
Initialement, la tokenisation permet de partager des fichiers numériques composés d'actifs réels à partir d'une blockchain.
La tokenisation permet de diviser des biens et les partager en plusieurs parts. Une fois que ces parts sont découpées et partagées, elles sont appelées des tokens.
Pour faire plus simple, il s'agit en quelque sorte d’un capital immobilier dont les parts ont été divisés entre plusieurs bénéficiaires. Toutefois, contrairement à des parts sociales, les tokens immobiliers sont fabriqués et répertoriés sur ce qu’on appelle une blockchain.
Ces blockchains permettent d’assurer l’authenticité des tokens. Le fait d’être détenteur de ses tokens confère des droits ainsi que des bénéfices à leurs propriétaires respectifs.
À titre d’exemple, prenons un bien immobilier estimé à une valeur d’un million d’euros. Cette valeur peut ensuite être divisée en 1000 tokens, soit 1000 euros chacun en valeur nominale.
Deux facteurs importants doivent être considérés pour définir la valeur d’un token, à savoir :
- la valeur du token immobilier qui est variable en fonction de l’offre et de la demande sur le marché
- la valeur de l’actif immobilier qui à son tour dépend des fluctuations du marché
Comment fonctionne la blockchain dans l’immobilier ?
Il faut savoir que le concept de blockchain n’est pas apparu en même temps que les tokens immobiliers.
La blockchain est une technologie qui permet de transmettre et de stocker des données de manière transparente et sécurisée.
Cette technologie permet le partage simultané de données sans intermédiaire entre tous les utilisateurs. L'insertion de données dans la blockchain est libre et gratuite.
En effet, une fois insérées, les données ne peuvent plus faire l'objet d'une modification ou d'une suppression.
Toute modification engendre automatiquement la création de nouveau bloc et entraîne par conséquent la modification du contenu du bloc précédent.
Dans le système habituel et centralisé comme le registre cadastral, il est impossible de procéder à l’identification et à l’attestation des détenteurs des biens immobiliers.
La situation est tout autre avec la blockchain, car chaque membre du réseau a la possibilité de s’assurer de l’authenticité des données sur les blocs. De ce fait, aucune tierce personne n’a la possibilité de falsifier ce registre. C’est pour cette raison qu’il est courant d’entendre que la blockchain est inviolable puisqu’elle offre une sécurité optimale depuis sa création.
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Quel intérêt de tokeniser un bien ?
Devant l'évolution de la taille du marché de l'investissement immobilier dans le monde, on peut prévoir des revenus immobiliers supérieurs à 4 264 milliards de dollars d'ici à 2025.
Dans ce sens, la tokenisation d’un bien permet de faciliter son ouverture et sa liquidité sur le marché de l’immobilier à travers sa décentralisation et sa simplification.
À titre d’exemple, la vente d’un bien peut être effectuée via une offre de jetons comme le dispositif STO (Security Token Offering).
Ce jeton est un moyen de valoriser le bien immobilier. Sa valeur est susceptible d’augmenter ou inversement en fonction du mouvement des flux sur le marché. La tokenisation se présente alors comme une meilleure alternative aux méthodes classiques qui s’opèrent habituellement sur le marché de l’investissement immobilier.
L’un des avantages qu’offre la tokenisation d’un bien est la fragmentation. Cette notion peut permettre au propriétaire d’avoir le choix entre deux options : vendre partiellement son actif en plusieurs parts ou le liquider en totalité. Il en est de même pour les investisseurs, car ils sont également libres d’acquérir ou de vendre les actifs de leur choix sur le marché.
Malgré l’essor du crowdfunding (financement participatif), on constate que le secteur de l’investissement est encore limité aux investisseurs et autres acteurs professionnels du marché.
Mais grâce à la tokenisation, l’investissement immobilier tend vers plus de possibilité au plus grand nombre. Outre les investisseurs, les propriétaires et les autres acteurs qui auparavant n’avaient pas les moyens financiers d’investir peuvent dorénavant le faire.
L’une des caractéristiques du token est qu’il peut être acheté ou vendu à n’importe quel moment sur une plateforme.
Les avantages et inconvénients
Malgré un avenir qui semble prometteur, la tokenisation soulève de nombreuses questions et suscite une polémique auprès des start-ups et des autres acteurs sur le marché immobilier. Il convient alors de voir les avantages et les inconvénients que présente l'utilisation du token immobilier.
En effet, comme nous l’avons vu, l’utilisation du token offre de nombreux avantages :
- Un token a la capacité de remplacer un certificat physique (papier) ce qui présente moins de contraintes administratives
- Il permet de fragmenter un actif en plusieurs portions si sa taille le permet
- Il offre des stratégies ou des plans de sortie à l’investisseur
- Il garantit une liquidité de l’actif
- Il permet de faciliter la transmission sur le marché secondaire
- C’est un procédé sécurisé en matière d’émission et d’acquisition
- Le token peut être programmé par son créateur, par exemple en créant un titre de propriété ou en représentant un droit de vote
- Il est doté automatiquement des caractéristiques de la blockchain, car il est sécurisé, authentique, non falsifiable, et son enregistrement reste immuable…
- Il est transférable à n’importe qui, avec le même fonctionnement d’une crypto monnaie
- Il peut être vendu et/ou acheté sur une plateforme d’échange quelconque à n’importe quel moment avec un prix fixé suivant les mouvements du marché.
Mais comme tout concept innovant, il présente également des inconvénients :
- Ce procédé est nocif pour l’environnement, car il consomme beaucoup d’énergie, notamment lors de la création des blockchains
- Il implique un coût élevé, par exemple pour le matériel nécessaire à la connexion de chacun des serveurs qui permettent d’effectuer toutes les opérations.
- Pour avoir accès au réseau, une clé privée est fournie à l’utilisateur. Cela signifie qu’en cas de perte, il risque de perdre par la même occasion tous ses fonds
- Même s’il n’est pas nécessaire d’être diplômé en informatique, l’utilisation du token n’est pas encore accessible au grand public du fait de sa complexité.
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Comment on détermine la valeur du token ?
Deux facteurs importants permettent de déterminer la valeur du token :
- La valeur vénale du token immobilier est variable en fonction de l’évolution du marché ou la loi de l’offre et de la demande à l’instant T.
- La valeur vénale de l’actif immobilier varie selon le marché réel et la valorisation du bien (son prix au m2 par exemple).
D’une manière théorique, la valeur d’un token immobilier est semblable à la valeur du bien immobilier sur le marché concerné.
Cependant, il est courant de constater une différence entre eux. Cela s’explique par la fixation de plusieurs règles mises en place par son émetteur ou son propriétaire. Ces règles concernent notamment le prix du token que l’on fixera généralement après une réévaluation du marché.
Enfin, on peut dire que la tokenisation n’en est qu’à ses débuts. Pourtant, il est évident que ce procédé apporte une révolution dans le secteur de l’immobilier. Elle offre de réels avantages aux investisseurs et aux propriétaires d’actifs immobiliers.
C’est pourquoi, investir via la tokénisation immobilière est un phénomène qui va probablement se démocratiser.
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