Il existe deux façons principales de réaliser un investissement immobilier : en direct ou via des fonds communs de placement, notamment les SCPI, aussi connues sous le nom de “pierre papier”. On accède à ces dernières en achetant une part, composée d’un parc immobilier géré par un gestionnaire privé.
Les deux modes d’investissement ont leurs avantages et leurs inconvénients. Dans cet article, on vous explique comment faire votre choix entre ces deux types d’investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier regroupe des associés détenteurs de parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion. Par principe, la SCPI permet à un investisseur d’intégrer un groupe d’investisseurs spécialisés dans l’immobilier et d’y injecter des fonds afin d’acquérir une ou des parts d’un parc immobilier, géré par la société de gestion. Cette dernière perçoit les loyers issus de la location des biens immobiliers et les répartit entre les investisseurs sous forme de revenus. Le revenu locatif des associés va dépendre du montant initial qu’il a placé et de la part qu’il détient au sein de la SCPI.
Il existe différents types de SCPI en fonction de vos objectifs : la SCPI de rendement et la SCPI de plus-value (ou de valorisation). L'objectif de la SCPI de rendement est de redistribuer régulièrement un maximum de revenus. L'objectif de la SCPI de plus-value vise quant à elle l'augmentation de la valeur immobilière. Il existe aussi la SCPI fiscale qui profite des dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat : Denormandie, Pinel, etc. Quelle que soit la stratégie d’investissement choisie, des plateformes de marché comme Louve Invest sélectionnent les meilleures SCPI et permettent aux investisseurs d’acheter, gérer et revendre leurs parts de SCPI facilement au même endroit.
L’investissement locatif direct est donc différent d’un investissement en SCPI étant donné que le bien acquis est géré entièrement par l’investisseur (ou par une agence immobilière). Il demande plus d’investissement en temps et en énergie, mais il est souvent aussi plus rentable. Par ailleurs, l’investisseur peut lui-même choisir son bien et son locataire.
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SCPI vs investissement en direct : la rentabilité
En SCPI, l’acquittement des frais engagés pour chaque investissement, le paiement des différentes charges ainsi que la recherche et la gestion des locataires reviennent entièrement à la société de gestion. Elle se charge de gérer l’intérêt des propriétaires de parts.
Par ailleurs, étant donné que l’investisseur ne fait pas une acquisition totale, c’est-à-dire qu’il n’achète pas le bien en entier, l’argent investi peut-être moins important. Pour preuve, le ticket d’entrée en SCPI peut commencer dès 200 €. Même si les revenus distribués aux associés sont moins conséquents (dépendant des parts et des fonds investis), le taux de distribution (TD) peut atteindre 7.03 %. C'était par exemple le cas de la SCPI Corum Origine, en 2021. Il est toutefois de 4,4 % en moyenne.
Acheter des parts de SCPI est donc intéressant pour se constituer un complément de revenu (revenus distribués tous les 3, 6 ou 12 mois), tout en favorisant la diversification de son patrimoine immobilier. Le rendement est assez intéressant, comparé au capital nécessaire pour investir.
Pour un investissement direct, le ticket d’entrée est beaucoup plus conséquent (plusieurs dizaines de milliers d’euros). Pour autant, le financement est également plus accessible que pour les SCPI. Quant au rendement moyen, il est de 5,9 % en moyenne, soit 34 % de plus que les SCPI.
Un autre élément à prendre en compte est le potentiel de plus-value. En 2021, en France, le prix de l’immobilier a augmenté de 17,5 %. Bien que cette évolution ait grandement différé selon les villes, si vous êtes propriétaire, vous en avez probablement bénéficié. Enfin, l’investissement en direct permet de bénéficier plus facilement de l’effet de levier bancaire.
SCPI vs investissement en direct : la fiscalité
Selon le Code général des impôts dans son article 239, investir dans une SCPI engage les associés détenteurs de parts à se soumettre à l’impôt sur le revenu si les parts sont détenues en nom propre. Si elles sont détenues via une SCI, alors elle sera redevable de l’impôt sur les sociétés.
Il revient à la société de gestion de la SCPI d’établir le calcul des revenus locatifs imposables et de le remettre aux propriétaires de parts. Ainsi, si l’associé est une personne physique qui réside sur le territoire français, le calcul se fait sur la base d’une imposition sur les revenus (régime micro-foncier s’il perçoit moins de 15 000 euros par an et régime réel si les revenus annuels de l’associé dépassent 15 000 euros). Il est également soumis à des prélèvements sociaux à hauteur de 17,5 % du montant total des revenus issus de son investissement.
La fiscalité d’un investissement locatif direct dépend du régime fiscal choisi par l’investisseur. On distingue la location meublée (LMNP, LMP…) et la location nue.
En meublé, l’imposition se fait au titre des bénéfices industriels et commerciaux tandis qu’en nu, il s’agit de revenus fonciers.
SCPI vs investissement en direct : la liquidité
Pour les investisseurs en SCPI qui prévoient la revente de leurs parts, s’ils ont choisi de souscrire à une SCPI à capital fixe, ils doivent prévenir la société de gestion qui va procéder à l’enregistrement de l’ordre de revente dans son carnet d’ordres.
Dans ce carnet, la société de gestion mentionne le volume des parts à céder ainsi que leur prix plancher. Cet ordre de vente sera ensuite, confronté avec les offres d’acquisitions existantes. La société de gestion procède à la cession si l’offre d’achat reçue s’aligne avec l’ordre de vente.
Dans une SCPI à capital fixe, la liquidité dépend du marché. En effet, s’il y a plus d’associés qui veulent céder leurs parts que de potentiels investisseurs voulant acheter, le temps de revente des parts peut durer des semaines, voire des mois. Il est même possible qu’en temps de crise, ces parts ne trouvent pas preneur et que la société de gestion soit obligée de réduire son capital afin de rembourser les propriétaires cédants. La liquidité n’est donc pas garantie.
Pour une SCPI à capital variable, le capital est plus liquide. La société de gestion peut accroître, mais aussi réduire son capital à sa guise. Elle a également la possibilité de faire rentrer de nouveaux investisseurs et céder des parts à tout instant. Ainsi, si un propriétaire de parts souhaite les céder, une valeur est déjà prédéfinie pour leur revente. Elle est déterminée en considérant le prix à l’achat de chaque part (dépendant du prix réel du bien lors de l’acquisition) sur lequel le droit de collecte a été déduit. Dans cette forme de SPCI, l’investisseur a une meilleure garantie de liquidité étant donné que la revente n’est dépendante ni du carnet d’ordres ni de la disponibilité des acquéreurs.
Concernant l’immobilier en direct, la liquidité n’est pas non plus garantie. Néanmoins, on observe que les biens se vendent rapidement dans les grandes villes (Paris, Lille, Lyon, etc.). Entre les délais de vente, les signatures, etc., la liquidité d’un bien locatif est de 3 à 9 mois en moyenne.
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Vous en savez maintenant plus sur les SCPI et l’investissement en direct. Alors que la SCPI permet un ticket d’entrée moins conséquent, l’immobilier locatif en direct permet de maîtriser entièrement son investissement et un meilleur accès au crédit, pour bénéficier de l’effet de levier bancaire.
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