Quand on investit dans l'immobilier locatif, on entend beaucoup parler de rentabilité et on doit connaitre cette notion. Le taux de rentabilité, c'est combien, chaque année, l'argent que l'on a placé dans ce bien va nous rapporter.
Pour le calculer, on compare les loyers perçus lors de la mise en location à l'argent dépensé pour acquérir le bien (et il faut penser à prendre en compte toutes les charges liées à l'achat immobilier). En fonction du niveau de connaissances du client, on échange avec vous sur des demandes très précises : un besoin de "générer du cash flow positif", "investir dans un projet qui rapporte de l'argent tous les mois", "avoir une grosse rentabilité, du 8 à 10 %".
Mais une rentabilité élevée n'est pas synonyme d'un investissement réussi. D'ailleurs, saviez-vous qu'aujourd'hui, une rentabilité très élevée demande principalement une prise de risque élevée ? Mais ce risque doit être mesuré, d'où l'importance de regarder un projet dans son ensemble.
Investir répond à une vraie stratégie
Nous avons découpé l'investissement immobilier locatif en 3 stratégies :
- la stratégie de placement :
C'est une valeur refuge, le risque pris est très mesuré. Il s'agit des emplacements premium, en plein cœur de ville, où la demande locative est très forte. Le charme de l'ancien, dans des quartiers très recherchés par les investisseurs, est favorable pour ceux à la recherche d'une plus-value sur le long terme. Le budget à consacrer est plus élevé
- la stratégie équilibrée :
On s'éloigne légèrement du centre-ville et on vise des quartiers en transformation, principalement résidentiels. Les prix y sont mesurés et les opportunités offertes permettent un équilibre entre rendement et plus-value
- la stratégie de développement :
On vise ici des quartiers en périphéries de villes, qui offrent des rendements plus attractifs, mais une prise de risque plus élevée. Les prix de l'immobilier sont plus accessibles
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À travers ces différentes stratégies, que l'on applique à l'échelle d'une ville, vous devez donc vous demander : jusqu'à quel point êtes-vous prêts à prendre des risques ? Et pourquoi voulez-vous investir ? Pour générer du cashflow positif, ou pour placer une part de vos ressources dans un bien qui prendra de la valeur dans le temps ?
Nous avons choisi de nous positionner sur Lille et Angers, par exemple, parce que nous avons étudié les différents marchés. Nous avons croisé les données telles que l'évolution des prix, la part de locataires dans la ville et ses quartiers, le loyer mensuel moyen, le prix au m2 moyen, l'évolution de la population, des transports, la part d'étudiants... Et nous savons aujourd'hui que ces deux villes font parties des plus porteuses de l'immobilier locatif en France !
Alors, l'une des grandes questions qui revient souvent, c'est pourquoi nous ne sommes pas présents dans d'autres villes pour lesquelles un investissement immobilier locatif génère des rendements bruts autour de 10 % sur le papier, comme Saint-Etienne, Roubaix ou Limoges par exemple ? La réponse est simple : avec nos études du marché, nous pouvons affirmer que ce ne sont pas les meilleures opportunités d'investissement sur le long terme. Pour faire un bon investissement, il faut que le bien : soit bien situé (dans une ville dynamique, développée ou en fort développement, à proximité des commodités - écoles, commerces, transports...) ; qu'il corresponde à votre budget ; qu'il corresponde au prix du marché, qu'il se loue facilement et qu'il prenne potentiellement de la valeur dans le temps, garantissant une revente. Alors oui, on ne lit pas dans une boule de cristal, mais il faut penser à la réalité du marché dans chaque ville avant d'envisager une grosse rentabilité.
Prenons l'exemple ci-dessous, de deux types de biens similaires, dans deux villes différentes. Nous avons décidé d’opposer Roubaix à Angers, cette dernière étant une ville que nous avons sélectionnée comme étant porteuse pour l'investissement immobilier locatif :
Deux villes pour un bien similaire
Angers
- une ville en fort développement, idéalement située entre Paris et Nantes, avec un dynamisme économique important (elle accueille plusieurs pôles d'excellence : santé, numérique, agroalimentaire, tourisme ; et c'est un bassin d'emploi pour le pays de la Loire avec +37 000 emplois créés depuis 1990...)
- quasiment 70 % de locataires, très peu de vacances locatives, car la tension locative est si élevée que les biens sont loués en quelques jours
- 35 000 étudiants pour 150 000 habitants (la principale cible de locataires dans un investissement immobilier locatif),
- des commodités développées (transports en commun : train, bus, tram, vélos...)
- une croissance démographique forte avec +4 000 habitants en un an,
- un taux de chômage de seulement 7,5 %,
- un revenu annuel médian par ménage de 28 145€
- un marché immobilier dynamique, avec 9 % d'acheteurs en plus que de biens à vendre
- une évolution des prix de +27,6 % sur les 10 dernières années
-
Roubaix :
- une activité économique très variable : fermeture de nombreuses usines et ouverture de nouvelles filières économiques (numérique, créative, culturelle)
- 62 % de locataires, des risques de vacances locatives plus importants dans une ville moins développée économiquement et très industrialisée. Cela signifie que les risques de ne percevoir aucun loyer pendant plusieurs mois et donc de ne pas couvrir les charges d'un investissement et le remboursement du crédit durant cette période, sont plus élevés. Et là, la rentabilité en sera forcément impactée, et on n'y pense pas toujours.
- 12 000 étudiants pour 96 000 habitants,
- des commodités en développement (transports en commun : train, métro, bus, tram...),
- une croissance démographique en recul de -3,8 %,
- un taux de chômage de près de 30 %,
- un revenu annuel médian par ménage de 13 920€
- une évolution des prix de -26 % sur les 10 dernières années, avec le risque de voir les prix du marché diminuer dans quelques années également et de vendre le bien avec un prix plus faible que le prix d'achat initial
Alors certes, sur le papier, on remarque une rentabilité brute plus élevée et ça donne vite envie, mais quand on rentre dans les détails et que l'on va plus loin que ce chiffre isolé, on se rend bien compte de la prise de risques à prendre qui finira par impacter l'investissement. C'est donc primordial de regarder un projet dans sa globalité. Tout rendement est corrélé à un risque. Sur le long terme, financièrement, le potentiel de gain est plus important dans une ville qui mène à la fois rentabilité, tension locative, liquidité de marché et potentiel de plus-value, comme nous avons pu le voir dans l'exemple comparatif ci-dessus.
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