Plus ancienne ville de France, Marseille a été construite dans l’Antiquité sous le nom de Massalia par des marchands et marins grecs originaires de Phocée, ville située près de la Turquie. Les origines de la ville demeurent dans le surnom qu’on lui donne : la cité phocéenne. Si vous décidez d’investir à Marseille, vous vous offrez la possibilité de devenir propriétaire dans la ville la plus ancienne et la plus cosmopolite de France, la cinquième ville portuaire d’Europe, la deuxième ville de France au niveau démographique avec presque 2 000 000 d’habitants.
Pour bien investir notre chargé de projet sur place a plusieurs années de chasse immobilière derrière lui, connaît très bien la ville et saura vous présenter les meilleures opportunités d’investissement immobilier locatif !
Les spécificités
Marseille a beau être la deuxième ville de France en nombre d’habitants, c’est une ville à part. Les prix de l’immobilier ne côtoient pas ceux de Paris, Lyon ou même Bordeaux. Ce paradoxe s’explique par deux facteurs principaux, d’une part la démographie, Marseille est une ville populaire. Avec 12 % de chômage au dernier recensement INSEE, c’est la ville la plus importante touchée par ce fléau. L’économie n’est pas aussi forte que dans d’autres bassins d’emplois, ce qui explique l’impact sur les prix immobiliers, qui sont nettement inférieurs à ceux des villes citées ci-dessus. Il y a aussi une pression moindre sur le foncier, car la cité phocéenne est plus étendue et n’est pas cloisonnée.
Capitale régionale
Par son histoire, le rayonnement de Marseille autour du pourtour méditerranéen ne fait aucun doute. Les villes concurrentes du Sud sont plus petites, Nice par exemple compte un peu moins de 400 000 habitants.
La ville accueille une part importante d’étudiants avec Aix-en-Provence. Les enseignements portent traditionnellement sur les sciences exactes et la médecine à Marseille, sur les lettres et le droit à Aix. De nombreuses institutions d’enseignements supérieurs siègent dans la cité phocéenne : l’École nationale supérieure d’architecture, l’École des Beaux-Arts, l’École nationale supérieure maritime, Kedge Business School, et un pôle régional de l’EHESS.
En 2013, Marseille Provence en tant que capitale européenne de la culture organise près de 900 évènements qui ont réuni plus de 10 millions de visites.
Le MuCEM, est le premier musée national ouvert par l’État en dehors de la région parisienne. Plusieurs autres musées ont été agrandis ou rénovés cette année-là.
Suite à ces évènements, les répercussions annoncées ont été au rendez-vous. L’affluence touristique, considérable, lui a valu un article dans le mythique New-York Times dans lequel il répertoriait les villes où voyager : la cité phocéenne a été classée 2 ème
Qualité de vie
Au-delà d’importantes inégalités au sein de la ville, source d’articles à la une dans certains quotidiens de la presse régionale ou encore de fiction comme dans le film Bac Nord, la vie est très agréable à Marseille.
Les 300 jours de soleil par an garantissent une bonne humeur quotidienne. Le ciel bleu, le littoral, les calanques ainsi que le rythme de vie Marseillais drainent chaque année des millions de touristes attirés par les plages telles que celle du Prado, du Prophète ou bien celle des Catalans.
L’immobilier
La citée phocéenne est une ville où il fait bon investir en immobilier lorsque l’on souhaite se lancer dans un placement sûr et à forte rentabilité.
Marseille s’inscrit dans une dynamique de réaménagement depuis quelques années et a entamé des grands projets de rénovation urbaine et de modernisation afin de redonner de l’attractivité et du potentiel pour cette ville.
Parmi ces grands projets, la ville a bénéficié du réaménagement de l’Hôtel Dieu, dans le quartier du Panier, transformé en hôtel 5 étoiles, mais aussi la rénovation de la partie sud du Vieux Port, du Centre Bourse ainsi que le réaménagement de la rue du Paradis (parallèle à l’avenue du Prado). De plus, le lancement du projet Euroméditerranée permet et a permis de développer fortement le réseau de transports en commun de Marseille.
Cependant, les écarts varient fortement d’un arrondissement à l’autre dans cette ville. Afin de réaliser un bon investissement locatif, il est donc primordial d’analyser au mieux sa stratégie avant de se lancer.
Prix immobilier par arrondissement
À l’aide de nos analyses et de nos données, nous avons pu classifier la ville de Marseille en fonction de la stratégie la plus intéressante à mettre en place selon le quartier et l’arrondissement souhaité.
3 emplacements se détachent pour un bon investissement locatif :
- La Joliette. Connu pour son passé ouvrier, ce quartier est devenu le quartier d’affaires de Marseille. C’est ici que commence la promenade du littoral allant jusqu’au Fort Saint-Jean. Pour ce quartier, les prix varient de 1.300 € à 3.500 € par m2.
- Le camas / Conception / Baille : Quartier étudiant, avec la fac de médecine, s'est transformé ces dernières années et devient très prisé. Sa tranquillité son accessibilité et son esprit village attirent de nouveaux habitants. Encore abordable en termes de prix : entre 2.000 et 4.000 € le m2.
- Longchamp est un quartier traditionnel et commerçant, desservi par le tramway, il est proche du centre-ville. Ce quartier urbain est agréable à vivre, il est apprécié par les familles, mais aussi par les investisseurs pour ses prix abordables compris entre 1.800 € et 2.800 € par m2.
Rentabilité locative
Après avoir analysé chaque quartier et arrondissement, le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans la ville de Marseille se situe entre 5 % et 9 % (selon le quartier et la stratégie).
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Perspectives pour le futur
Spécificités
Pour réaliser un bon investissement locatif, il est nécessaire de savoir prendre quelques précautions dans la sélection de l’endroit où investir.
Dans une vision globale de la topographie de la ville, il est à retenir que les quartiers Nord sont populaires, alors que les quartiers Sud sont considérés comme plus chics. Notre chargé de projet ne source uniquement que les quartiers Sud.
Potentiel
10 000 nouveaux logements seront rénovés dans les quinze prochaines années, qui fait suite au plan “ Marseille en grand " avec 15 milliards d’euros d’investissement.
250 millions d’euros en subventions seront mobilisés pour l’automatisation du métro, la création de quatre nouvelles lignes de tramway et cinq lignes de bus à haut niveau de service. Il a été annoncé également la création d’une antenne marseillaise de la Cinémathèque française.
Par ailleurs, le plan Euromed 2 poursuit la mutation en profondeur des quartiers situés au nord du centre-ville de Marseille. Le rôle des aménageurs est de définir la ville désirable dans 10 ans, pensée pour le 21e siècle.
De plus en plus d’investisseurs se tournent vers la ville de Marseille pour leur investissement locatif, car ils voient une ville à fort potentiel, se traduisant par une hausse des prix modérés depuis quelques années.
Attention quand même à l’emplacement en restant prudent sur le choix géographique du projet, en effet votre projet peut varier considérablement d’une rue à une autre.
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