L’immobilier est un domaine d’investissement accessible à tous. N’importe quelle personne avec une situation financière stable (CDI) peut emprunter à la banque et investir dans l’immobilier. Aujourd’hui, l’idée selon laquelle on pourrait devenir riche avec l’immobilier et sans argent au départ, se répand de plus en plus.
Dans cet article, on vous explique en détail les trois principes fondamentaux qui vous permettront d’optimiser votre investissement immobilier.
La plus-value latente
Dans les années 1970, l’inflation était élevée, avec plus de 5 % par an. Les prix des logements ont également fortement augmenté et la hausse a continué et continue encore aujourd’hui. Face aux performances décevantes des marchés boursiers, les Français ont réitéré leur intérêt à investir dans l’immobilier. Aujourd’hui, l’inflation en France est de retour et dépasse les 2,5 % par an. De même, les prix de l’immobilier ont progressé de plus de 6 % et les volumes de transactions ont battu des records, avec plus de 1 200 000 transactions dans l’ancien (+23 %).
Par ailleurs, les données des Notaires de France montrent une progression constante des prix de l’immobilier depuis 2000.
Cette hausse s’explique par une multitude de facteurs, dont la baisse des taux d’intérêt. Aujourd’hui, ils sont historiquement bas, ce qui pourrait freiner la croissance de l’immobilier.
Néanmoins, l’épargne présente dans les comptes des Français (511 milliards en 2021) et le goût des Français pour l’immobilier sont autant de raisons d’avoir bon espoir dans le fait que l’immobilier continuera à progresser ces prochaines années.
Cette hausse des prix de l’immobilier permet à une personne d’avoir une plus-value latente sur ses biens. Par exemple, selon les données des Notaires, un bien acheté en 2000 aura, en moyenne, triplé de valeur en 2021.
Si vous achetez aujourd’hui et que les prix continuent à progresser, vous aurez alors également une plus-value latente et vous vous enrichirez.
{{la-formation-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
L’effet de levier et l’amortissement du capital
Une autre manière de s'enrichir est d'utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas. C’est ainsi que fonctionne l’effet de levier en empruntant l’argent de la banque pour l’investir.
Chez Bevouac, on considère l’effet de levier comme l’arme ultime des investisseurs immobiliers. Il vous permet de faire fructifier votre patrimoine sur la durée.
L’immobilier est le seul placement disponible aux épargnants français finançable par la banque. L’amortissement du capital est l’élément le plus puissant pour s'enrichir avec l’immobilier. Il s’agit du montant du prêt que vous remboursez à la banque chaque mois. Lorsque vous remboursez une mensualité sur votre prêt, vous payez en fait trois choses :
- Une assurance crédit qui vous couvre en cas de problème
- Les intérêts sur prêt (bonus bancaire)
- Le capital (paiement de l’argent emprunté)
Plus le temps passe, moins vous avez de capital à amortir et plus vous vous enrichissez. Si vous remboursez 600 € de capital par mois à la banque et que votre locataire paie 400 € sur ces 600, c’est comme s’il vous versait chaque mois 400 €. De votre côté, vous financez les 200 restants. Ainsi, sur une année, vous vous enrichissez de 7 200 €, et de 144 000 € sur 20 ans.
En tant qu'investisseur, votre objectif est donc d’utiliser votre capacité d’emprunt (environ 35 % de vos revenus) et d'emprunter sur une longue durée (20 ans). Plus vous empruntez, plus vous amortissez de capital dans le temps et vous enrichissez de manière latente.
Le cash flow
Le cash flow est le flux de trésorerie que vous dégagez ou que vous perdez en faisant le bilan de votre investissement immobilier. Il peut être négatif ou positif. S’il est positif, cela signifie que le loyer payé par le locataire est supérieur à ce que vous remboursez chaque mois à la banque.
Le cash flow est souvent présenté par les formateurs comme le graal de l’investissement immobilier. Certains expliquent qu’un investissement sans cash flow positif est un investissement raté. Pourtant, plus les prix augmentent, et plus il est difficile de dégager un cash flow positif. Ils oublient généralement d’expliquer que la majorité de l’enrichissement se fait grâce à l’amortissement de capital et l’effet de levier bancaire.
L’avantage du cash flow positif est qu’il vous permet de vivre sur vos loyers, comme un rentier. Pour optimiser le cash flow, il existe plusieurs manières. L’une d’elles est de diviser un grand appartement en plusieurs appartements plus petits, par exemple en studios. Ils sont souvent plus rentables que les grands appartements. Également, l’ajout d’une pièce peut augmenter la rentabilité de votre bien.
Une autre manière d’optimiser votre cash flow est de changer le mode d’exploitation de votre bien. Vous pouvez par exemple passer un logement loué en nu en meublé ou en location saisonnière, si son emplacement le permet.
Si vous avez un bel appartement loué en nu, avec vue sur mer dans une ville ensoleillée comme Cannes, pourquoi ne pas l’utiliser pour de la location saisonnière et améliorer votre rentabilité ?
Néanmoins, avant de changer le mode d’exploitation d’un bien, prenez le temps d'étudier votre situation de manière globale.
En conclusion, l’immobilier est un formidable outil patrimonial si on sait s’y prendre de la bonne manière et qu’on maîtrise ses principes fondamentaux : l’effet de levier, la plus-value latente, l’amortissement de capital.
{{la-formation-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
.png)
%20(2).png)
