Lyon est la dernière ville en date à avoir été ouverte à nos investisseurs. Notre chargé de projets sur place est lyonnais d’origine, connaît bien la ville, a plusieurs années d’expérience comme conseiller immobilier et aura la responsabilité de vous trouver les meilleurs biens correspondants à vos souhaits d’investissements.
Je suis Martin Menez, lyonnais de cœur, cofondateur de Bevouac et investisseur immobilier. Passionné par cet univers, dès l’âge de 12 ans, j’accompagne mon père visiter des biens proposés par des agences immobilières en vacances. Dans cet article, je souhaite partager avec vous mes connaissances du marché lyonnais : pourquoi investir dans cette ville aujourd’hui ? Quels quartiers privilégier ? Quels quartiers éviter à Lyon et aux alentours ?
Pourquoi investir à Lyon aujourd’hui
En Europe, seulement les plus belles villes peuvent se prévaloir d’être traversées par un fleuve. Bratislava, Vienne, Budapest, Belgrade via le Danube, Londres et la Tamise, Bruges (considérée comme la petite Venise du Nord), Milan avec la rivière Lambro, Copenhague et ses innombrables affluents, le cours d’eau Manzanares de Madrid auxquelles on peut ajouter les villes françaises comme Bordeaux et Toulouse traversées par la Garonne, Paris et la célèbre Seine, et enfin celle qui nous intéresse le plus ici, Lyon et la Saône.
Dans la géographie contemporaine, les villes les plus importantes du monde, sont soit des ports (Shanghaï, Singapour, Hong-Kong, New-York, Los Angeles) soit à l’intérieur des terres, mais avec une accession fluviale. C’est important de le noter pour expliquer la richesse de la deuxième ville de France, et en prédire un développement certain encore plus prononcé pour les prochaines décennies.
Lyon fait partie de ces métropoles régionales à l’instar de Milan, Amsterdam et Barcelone qui se sont développées. À travers différentes actions, la ville met en évidence le dynamisme et l’inventivité des villes européennes en marche vers des sociétés inclusives, prospères et durables.
Au positionnement géographique stratégique : à deux heures de Paris et Genève, proche des stations de ski, de l’Italie et de la Côte d’Azur ; Lyon s’impose comme une ville de choix pour un investissement locatif dans la deuxième région de France, assurant un dynamisme économique sûr.
Articulé autour de filières d’excellences et de technologie de pointe, on peut citer :
- dans la santé, le premier centre de production de vaccins au monde et le premier pôle santé en France : Lyonbiopôle.
- dans l’industrie et le numérique, Lyon est la première métropole industrielle française et compte des sites labellisés de la French Fab. Elle détient aussi le label Lyon French Tech et excelle dans des domaines tels que la robotique et le big data
- dans le domaine écologique, elle bénéficie de plateformes d’innovations cleantech.
La population
Avec une population d’1,5 million d’habitants, 2,3 millions en comptant l’aire urbaine, Lyon possède une attractivité démographique avec +4 % d’habitants par an. Cette double attractivité démographie-économie est synonyme de gage de pérennité pour quiconque veut réaliser un investissement locatif à Lyon.
En plus de cette double attractivité, Lyon est réputée pour être une des meilleures villes étudiantes de France grâce à ses multiples pôles universitaires et ses écoles supérieures.
Les études supérieures
Plusieurs écoles de commerce (l’ESSCA, l’EM, l’ESDES), un institut d’études politiques (science-po Lyon), une université dans le TOP 10 des meilleures universités d’Europe, la ville compte près de 165 000 étudiants inscrits en 2019, dont 10 % d’étudiants étrangers. Regarder le nombre d’étudiants dans une ville donne une estimation de la tension locative. Les villes étudiantes sont très prisées par les investisseurs, les étudiants sont dans l’ultra-majorité locataires et cherchent des petites surfaces ou des colocations, idéal pour optimiser le rendement d’un investisseur.
Le patrimoine
Côté culture et patrimoine, la ville se détache un peu de ses homologues françaises. Si l’on qualifie Paris de “musée à ciel ouvert”, Lyon trouve son compte aussi en étant la capitale de la gastronomie, depuis 1935, et ce grâce à un critique culinaire. Des restaurants à Lyon, il y en a beaucoup. Du bouchon à l’étoilé en passant par la restauration rapide, rares sont les coins de rue n’en disposant pas ! Des amateurs comme le Général de Gaulle font connaître sa cuisine. Le pape de la gastronomie, Paul Bocuse, a su insuffler un désir de transmission des savoirs en créant l’institut du même nom.
Ville festive, des évènements ont lieu tout au long de l’année et rassemblent plusieurs centaines de milliers de personnes : la Fête des Lumières, Les Nuits de Fourvière, la Biennale de la Danse. 4 quartiers de Lyon sont inscrits au patrimoine mondial de l’Unesco, une dizaine de musées attirent de nombreux touristes ; Et des monuments d’exceptions : cathédrale, basilique, théâtre, opéra toisent les habitations du centre-ville.
Quels quartiers privilégier
Voici un petit aperçu de ce que vous pouvez espérer selon la stratégie que vous aurez choisie en amont.
Stratégie de placement : le premier, le sixième, l’est du cinquième avec le Vieux Lyon et Fourvière, le quartier de la Croix Rousse dans le quatrième et la presqu’île (nord du deuxième), appartiennent à cette catégorie. Les prix sont plus élevés, car les quartiers centraux de Lyon sont répertoriés à l’UNESCO. Ils sont très prisés et fréquentés par une population aisée composée de jeunes actifs CSP+ et CSP++. Sans surprise, la tension locative y est extrêmement forte et les agences immobilières peuvent recevoir jusqu’à 10 dossiers par bien.
Stratégie équilibrée : le neuvième, le troisième, le septième, le huitième, le sud du deuxième, l’ouest du cinquième appartiennent à cette catégorie. Ce sont des quartiers plutôt résidentiels, parfois étudiants (7,8 et 3). Globalement moins de charme que les quartiers appartenant à la stratégie de placement, ils permettent de trouver un bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.
Stratégie de développement : Les prix sont plus accessibles, cette stratégie concerne les quartiers en périphérie ou en banlieue de l’aire urbaine de Lyon. Ces quartiers ne bénéficient pas du charme des vieilles bâtisses du centre et peut présenter un investissement intéressant pour des propriétaires qui aiment le risque.
Perspectives pour le marché lyonnais
Le prix au mètre carré dans la ville dépend beaucoup du secteur, de la zone dans laquelle vous investirez. Sur Villeurbanne par exemple, vous pourrez trouver des logements proches de 3 000 euros le mètre carré, alors que sur la presqu’île, les prix s’envoleront vers les 7 000 euros en moyenne.
Les prix de l’immobilier à Lyon évoluent constamment à la hausse depuis les années 1990 comme constatables sur le graphique ci-dessus tiré de “ MeilleursAgents”.
Pour finir sur les perspectives, il apparaît très clairement, au regard de tout ce qui a été dit précédemment, que la ville de Lyon dispose de formidables atouts pour réaliser un investissement locatif digne de ce nom. La démographie, l’essor de l’économie, la richesse patrimoniale et culturelle sont autant de critères positifs pour juger du potentiel de la ville qui est, à n’en pas douter, très prometteur à l’œil aiguisé d’investisseurs novices ou plus confirmés.
Sur une impression plus personnelle, mes proches, ma famille, mes amis résident, y ont résidé. Pour l’avoir fréquentée de long en large : découvrir les parcs dans mon enfance, les plaisirs de la vie nocturne étudiante, je peux vous garantir que vous ne vous tromperez pas en réalisant un investissement locatif à Lyon.
Cerise sur le gâteau, Lyon a été considérée comme la 2e plus belle ville du monde par le très sérieux et respecté magazine américain Condé Nast Traveler Reader’s Choice !
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