Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Profiter de l’effet de levier bancaire, des taux de crédits historiquement faibles, d’avantages fiscaux… : tous les facteurs sont réunis aujourd’hui pour se lancer. Nous vous partageons aujourd’hui une liste de pièges à éviter.
Ne vous précipitez pas
Investir dans la pierre est une grande décision, plusieurs milliers d’euros seront en jeu. Il vaut mieux donc éviter la précipitation et l’improvisation, en préparant son projet en amont. Pour cela, définissez en amont vos objectifs :
- Pourquoi investissez-vous ? Préparer votre retraite, assurer l’avenir de vos enfants, générer des revenus complémentaires futurs…
- Souhaitez-vous à terme récupérer le bien pour vous ?
- Souhaitez-vous réaliser une plus-value sur la revente ?
Prenez le temps de vous poser les bonnes questions avant de vous lancer, c’est essentiel pour réussir son projet locatif.
Épargnez suffisamment
L’apport personnel est essentiel pour lancer votre projet : il s’agit de la somme que vous êtes capable d’apporter à votre projet. Il vous permet de couvrir les frais qui ne sont généralement pas pris en charge par la banque, comme les frais de notaires et l’assurance. En épargnant chaque mois, sur un compte dédié (comme un PEL par exemple), vous rassurerez votre banque et optimiserez vos chances d’obtenir un bon crédit immobilier.
N’achetez pas à distance
À moins de déléguer votre projet locatif auprès d’un service comme le nôtre, il ne faut pas négliger les visites de bien. En effet, certains vendeurs seront peut-être amenés à vous proposer de vous positionner sur un bien, sans même réaliser la visite, afin de gagner du temps. Ne vous laissez pas faire : la visite physique vous permettra de voir le bien, de vérifier que tout est aux normes, de poser des questions au vendeur ou à son représentant… Vous pourrez en profiter pour analyser l’environnement du bien : dans quelle rue est-il situé, est-ce facilement accessible, y a-t-il des commodités à proximité, le quartier est-il fréquentable… Vous pourrez découvrir par vous-même tout le potentiel du bien, et il n’y a rien de mieux que de se rendre sur place, comme le font nos chargés de projets dans chacune de nos villes.
Informez-vous sur le marché de l’immobilier
Analysez le marché immobilier dans lequel vous souhaitez investir. Non, investir dans la ville dans laquelle vous avez grandi n’est peut-être pas la meilleure idée.
Vous devez vous assurer que vous vous positionnez dans une ville dans laquelle votre bien répondra aux 3 règles d’un bon investissement immobilier locatif :
- votre bien se louera facilement,
- votre bien se revendra rapidement,
- votre bien sera susceptible de prendre de la valeur dans le temps.
Pour cela, réalisez une étude de marché de la ville et du quartier dans lequel vous souhaitez investir. Vous pourrez ainsi viser les quartiers les mieux desservis par les transports, à proximité des commerces, des écoles supérieures, où la tension locative est forte… Et garantir ainsi la réussite de votre projet !
Ne sous-estimez pas les frais annexes
Partons du principe que vous avez pris connaissance de vos futures mensualités d’emprunt, en contactant votre banque et en tenant compte de vos revenus, des loyers que vous percevrez et des charges de votre projet. Vous pourrez être confrontés à d’autres frais, comme des travaux à réaliser dans votre futur investissement, l’entretien, la taxe foncière, les charges de copropriétés et les assurances. Ne les négligez donc pas, et gardez-les en tête afin d’emprunter au maximum ou de mettre suffisamment de côté pour ne pas être pris au dépourvu.
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Ne négligez pas les diagnostics techniques immobiliers
Pour éviter toutes mauvaises surprises, qui pourraient venir impacter la réussite de votre projet immobilier, vérifiez consciencieusement les différents diagnostics immobiliers techniques obligatoires : présence d’amiante, de plomb, état de l’électricité, du gaz, présence de termites ou autres nuisibles… Penchez-vous correctement sur les diagnostics immobiliers techniques pour avoir un avis rationnel sur les qualités et les défauts de votre potentiel futur logement.
Prenez le temps de lire les PV d’AG
Il y a de très fortes chances que vous soyez amenés à investir dans un bien en copropriété. Il est donc très important pour vous de lire le procès-verbal d’Assemblée Générale pour connaître les principales informations sur la gestion de l’immeuble. Vous y retrouverez un récapitulatif des derniers travaux réalisés dans la copropriété, et des futurs travaux, mais aussi des mentions sur l’entretien de la façade, de l’ascenseur, ou du parking par exemple. Plus il y aura d’informations, mieux ce sera pour vous, puisque cela vous permettra de vous projeter sur le budget dédié à l’entretien de la copropriété et les futures dépenses inévitables.
N’oubliez pas que vous êtes un investisseur
C’est une erreur très fréquente, réalisée par ceux qui investissent seuls pour la première fois : il faut savoir se détacher de son projet, et ne pas chercher le coup de coeur. Vous achetez pour louer, et non pour y vivre. Vous devez ainsi garder vos objectifs en tête afin de réaliser le meilleur projet d’investissement immobilier locatif, et vous devez vous laisser guider par le profit et non l’émotionnel.
Évaluez bien les loyers
Investir ne s’improvise pas. Le loyer fixé est très important : un bien loué en dessous du marché, se louera très vite, mais ne sera pas au maximum de sa rentabilité, tandis qu’un bien loué au-dessus du marché ne se louera pas facilement et pourra entraîner des changements de locataires trop fréquents, qui viendront impacter votre retour sur investissement. Il est donc important de regarder ce qu’il se passe autour de son bien : quels sont les loyers fixés pour un bien situé dans le même quartier, et à une superficie et typologie équivalente ? Les sites de location en ligne comme Leboncoin, SeLoger, et les vitrines d’agences immobilières seront vos meilleurs alliés pour faire votre étude de marché et fixer le loyer le plus juste.
Si cela vous semble trop complexe, n’oubliez pas que vous pouvez faire appel à des gestionnaires de location pour s’occuper de cette tâche pour vous.
Projetez votre projet dans l’avenir
Changement de locataires, organisation de visites, petits travaux d’entretien, gestion de soucis du quotidien… Investir dans l’immobilier peut demander du temps et de l’énergie sur le long terme, il est ainsi important de s’entourer des bonnes personnes pour vous accompagner dans cette démarche. Vous serez plus serein.
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