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Premier investissement locatif : définition et avantages
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier en vue de le louer sur une période déterminée dans le bail.
Avant de se lancer dans un premier investissement locatif, il convient à chacun de définir ses objectifs :
- Élargir son patrimoine et transmettre le bien à sa descendance ?
- S'assurer un complément de retraite ou percevoir une rente sous-forme de loyers ?
- Envisager d’habiter le logement après quelques années pour en faire sa résidence principale ?
- Y loger ses enfants ?
- Ou bien le revendre pour bénéficier de sa plus-value plus tard ?
Les atouts de l’investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif neuf ou rénové constitue un excellent moyen de diversifier son patrimoine et de se constituer un capital à moindre coût.
L’investisseur en immobilier locatif se constitue un patrimoine financé par le crédit qui sera remboursé par les loyers perçus et pourra profiter d’économies d’impôt générées par l’investissement locatif. Si les revenus dépassent les charges, l’investisseur réalise un bénéfice appelé effort d’épargne. L’investissement locatif permet ainsi de percevoir des revenus supplémentaires pour maintenir son pouvoir d’achat ou s’assurer un capital retraite.
Que vous soyez particulier ou professionnel, vous bénéficiez d’une défiscalisation immobilière avec une réduction d’impôts. S’il est encouragé de cette façon par l’État à travers ces niches fiscales, c’est que l’investissement locatif permet :
- De dynamiser l'économie (l’investissement locatif représente 9 % de la richesse annuelle).
- D’offrir des solutions de logements supplémentaires pour pallier le déficit national en logements, notamment pour les étudiants.
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Premier investissement locatif : établir son projet immobilier
Trouver sa cible
Avant de vous lancer dans votre premier investissement immobilier, informez-vous sur le marché immobilier locatif et mettez en place une bonne stratégie d’investissement ciblée en fonction de vos objectifs.
Sur le marché de l’immobilier, l’offre est diversifiée :
- Étudiants,
- Famille,
- Jeune couple,
- Jeune actif,
- Professionnel en déplacement temporaire,
- Touristes.
L’étudiant recherche plutôt une studette ou un studio, une famille nécessite un grand appartement ou une maison individuelle, un jeune couple apprécie un 2 ou 3 pièces.
L’objectif de votre premier investissement locatif permet de définir votre cible et conditionne l’emplacement et le type de bien immobilier dans lequel investir.
Choisir un placement et un logement adapté à sa cible
Si percevoir des loyers et la rentabilité sont vos priorités, il sera plus judicieux d’opter pour une ville à forte demande locative.
Pour vous assurer un bon rendement locatif et louer votre bien facilement, privilégiez les emplacements suivants pour votre premier investissement locatif :
- les grandes métropoles régionales,
- les villes universitaires,
- les zones frontalières
- les secteurs dynamiques économiquement.
L’emplacement où investir dans le locatif doit répondre aux besoins des locataires :
- quartier agréable,
- desservi par les transports en commun,
- à proximité de commerces.
- Pour une famille, le bien idéal se situe :
- à proximité d’une crèche,
- d’une école et d’espaces verts.
La location étudiante s'envisage dans une ville disposant d’un pôle universitaire. Pour un étudiant, optez pour un studio proche du campus ou en centre-ville avec transports en commun faciles d’accès.
L’emplacement et la cible de votre premier investissement immobilier se dessinent, vous devez maintenant choisir dans quel type de bien investir : neuf ou ancien ?
Premier investissement locatif : investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Investir dans le neuf
Un bien neuf correspond à un logement construit depuis 5 ans maximum sans avoir été habité ou revendu sur cette période. Les biens de ce type sont généralement achetés avant d’être achevés, mais il est aussi possible d’acheter le bien une fois bâti. Ce type de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement aussi appelé Vefa, ou une vente sur plan engage le propriétaire sur la durée de construction. Le paiement du logement s'étale aussi sur cette période.
Les biens immobiliers récents se trouvent peu en centre-ville et sont chers. Ils présentent l’avantage d’être conformes aux dernières normes en vigueur ; les diagnostics de performances énergétiques oscillent entre A et B pour ce type de logements. Les charges sont moins importantes que pour un logement dit ancien. S'ils reviennent 20 à 30 % plus chers à l’achat, les logements neufs bénéficient de frais de notaire moins élevés.
Les biens immobiliers récents sont aussi éligibles à de nombreuses aides financières et dispositifs fiscaux avantageux comme :
- le Prêt à taux zéro (PTZ),
- ou la loi Pinel.
Investir dans l’ancien
Un bien ancien correspond à un logement revendu ou hérité par son premier propriétaire. Construits depuis plus de 5 ans, ces types de biens sont considérés comme anciens sur le plan juridique et fiscal.
Les biens immobiliers anciens représentent une offre importante sur le marché, particulièrement en centre-ville, où la demande locative est plus forte. Si le prix d’achat d’un bien ancien est moins élevé que pour le neuf, c’est que ce type de bien nécessite généralement des travaux pour le remettre aux normes en termes :
- d’isolation thermique ou acoustique,
- d’électricité,
- de gaz,
- d’équipement,
- d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, etc.
Les charges sont aussi plus lourdes. Cela signifie qu’il faut prévoir un budget rénovation en plus du prix d’achat. Déductibles des revenus fonciers grâce au déficit foncier, ces travaux constituent toutefois une opportunité pour créer une plus-value à la revente, défiscaliser et assurer la pérennité de votre investissement.
Si le prix d’achat d’un bien ancien est moins élevé que pour le neuf, il faut donc compter un budget travaux et des frais de notaire plus élevés. Bonne nouvelle : investir dans un bien ancien vous permet de bénéficier d’une aide fiscale à la rénovation et à la location appelée Dispositif Denormandie.
Si l’on pense plus généralement au neuf pour défiscaliser son investissement locatif, un bien ancien à rénover situé en centre-ville permet pourtant un rendement locatif certain, avec un risque de vacance locative faible et des avantages fiscaux.
Après avoir opté pour un bien neuf ou ancien selon vos objectifs d’investissement, vous devez choisir entre louer un bien vide ou meublé.
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Premier investissement locatif : louer un bien meublé ou non-meublé ?
Louer en meublé
Un bien meublé doit comporter tous les éléments indispensables pour être habitable immédiatement. En location meublée, le bail dure 1 an renouvelable par reconduction tacite :
- 9 mois pour les étudiants,
- 10 mois maximum non renouvelables pour le bail mobilité, concernant la location temporaire.
Le dépôt de garantie peut s’étendre à deux mois. Pour quitter le logement, le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois.
Avec le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme les entreprises. Selon le montant des loyers perçus vous pouvez opter pour le régime forfaitaire ou le régime réel. Avec le premier, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives, avec le dernier, vous pouvez déduire les charges des loyers perçus.
Louer en non-meublé
En location vide, le bail dure 3 ans minimum et peut-être renouvelable pour 3 ans par tacite reconduction. Le dépôt de garantie équivaut à 1 mois de loyer hors charge. Si le locataire souhaite partir du logement, il doit respecter un préavis de 3 mois, ou 1 mois dans certaines circonstances comme une mutation professionnelle subie ou la perte d’un emploi.
Les loyers perçus sur un logement non-meublé sont imposés au titre de revenus fonciers. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro foncier et bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur le total des loyers perçus. Au-delà de 15 000 €, vous êtes concernés par le régime réel. Option irrévocable pendant 3 ans, ce régime d’imposition permet de déduire de nombreuses charges comme la taxe foncière, les travaux, les assurances et autres frais de gestion liés au bien immobilier.
Sachez que la location vide offre plus de stabilité et de sécurité. Toutefois, son fonctionnement est moins souple que celui de la location meublée. Louer en meublé présente une fiscalité plus avantageuse, mais aussi plus complexe avec des règles plus strictes à respecter, si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP).
Premier investissement locatif : les étapes de l’achat du bien
Pour réussir son premier investissement locatif, des étapes précises doivent être respectées. Que votre futur bien soit neuf ou ancien, une étape cruciale conditionne les suivantes : définir votre budget.
Afin de connaître votre capacité d’emprunt immobilier, vous pouvez demander une simulation de prêt :
- à un courtier
- à votre banque
- ou encore utiliser un calculateur en ligne.
Cela vous donnera alors une idée du coût total de votre futur crédit. Vous pourrez donc vérifier si vous êtes éligible aux aides prévues dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, comme :
- le PTZ,
- le prêt d’accession sociale
- le prêt d’action logement.
Ensuite, armez-vous de patience pour rechercher votre bien immobilier locatif. Pour éviter les arnaques et les mauvaises surprises et réussir son premier investissement locatif, pensez à bien vous renseigner sur :
- la superficie du bien,
- le dossier de diagnostic technique,
- le montant des charges de copropriété,
- le montant des impôts locaux,
- et les futurs projets d'urbanisme.
Étapes spécifiques suivant le type de bien
Vous avez enfin trouvé votre bien pour votre premier investissement locatif ? Il est alors temps de proposer votre offre d’achat comprenant le prix d'achat et son délai de validité au vendeur. Vous pouvez faire appel à un notaire pour vous accompagner dans la rédaction des documents d’acquisition du bien immobilier.
Lorsque vous avez signé le compromis de vente, vous avez 2 mois (60 jours) pour décrocher votre crédit immobilier afin d’acheter votre bien. Pensez à bien rassembler tous les documents nécessaires dans un dossier de prêt pour gagner du temps.
La signature de l’acte de vente ou acte authentique, établi et signé chez un notaire, vient sceller la vente. Vous obtenez les clés après avoir versé la somme convenue pour le bien ancien et les frais de notaire.
S’il s’agit d’un achat neuf, vous devez échelonner le paiement du bien en construction. Le promoteur vous propose un échéancier au cours de la construction :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % lors de la mise hors d’eau,
- 90 % à la fin des travaux
- 100 % lorsque vous récupérez le bien.
À partir de la date de remise des clés, vous avez un mois pour envoyer la liste des anomalies constatées après livraison du bien. Très encadré par la loi, l’achat sous VEFA est soumis à la souscription d’assurances pour garantir la surface du bien commandé, le bon fonctionnement des équipements et l’isolation phonique entre autres. Dernière étape avant de louer votre premier bien immobilier : vous devez trouver un locataire et fixer le montant du loyer.
Premier investissement locatif : trouver un locataire et fixer le loyer
Comment trouver un locataire ?
Il existe de nombreuses solutions pour trouver un locataire. Chaque méthode présente ses avantages et inconvénients.
Les petites annonces offrent une large audience, mais filtrer les contacts prend du temps. Pour être efficace, vous devez alors bien cibler votre annonce sur des sites spécialisés ou opter pour la mise en relation inversée. Ce concept vous permet d’accéder aux profils de candidats ciblés en fonction des caractéristiques de votre bien. Avec ce moyen, vous gagnez du temps et de la tranquillité, mais vous devez être proactif dans votre recherche de locataire.
Poster votre offre de logement sur Facebook dans un groupe spécialisé ou sur Twitter peut donner de bons résultats à condition que votre annonce soit relayée par votre communauté. Publier une vidéo de votre appartement sur YouTube peut servir de vitrine pour attirer de potentiels locataires ou pour une visite à distance.
Vous n'avez pas le temps d’effectuer les recherches ? Pour gagner du temps et être serein, vous pouvez déléguer cette tâche à une ou plusieurs agences immobilières en échange d’honoraires. Si vous mandatez plusieurs agences à la fois pour trouver un locataire, la recherche peut prendre du temps. Vous devez veiller à prévenir toutes les agences lorsque vous avez trouvé un locataire, sous peine de devoir payer une indemnité aux autres agences. Plus contraignant, le mandat exclusif avec une agence, vous permet de trouver un locataire sans doute plus rapidement.
Dans tous les cas, vous devrez demander à votre locataire de justifier ses revenus qui doivent représenter au moins trois fois le loyer. Pour sécuriser la location, vous pouvez aussi lui demander un dépôt de garantie ou une caution solidaire. Ainsi un tiers se portera garant pour le paiement des loyers.
Comment fixer son loyer ?
Mis à part dans les zones à flux tendus, la fixation du loyer lors de la signature du contrat de location est libre.
Toutefois, vous avez tout intérêt à bien étudier le marché afin de fixer un loyer assez élevé pour garantir la rentabilité du bien, mais aussi assez attractif pour éviter les vacances locatives. Notez que plus le logement est petit, plus le rendement est élevé. En restant raisonnable dans votre évaluation, vous trouverez plus facilement votre locataire
Pour vous aider à fixer le montant du loyer, renseignez-vous sur les prix moyens pratiqués dans la ville et le quartier où se situe votre bien ou consultez d'autres annonces pour des biens similaires.
Sachez qu’une fois le locataire en place, vous ne pourrez plus changer le montant du loyer. Mais vous êtes libre de le modifier lors du changement de locataire.
Vous souhaitez réaliser un premier investissement locatif ? Sachez que l’on ne s’improvise pas investisseur immobilier du jour au lendemain. Dans ce domaine, il n’est pas rare de faire face à des imprévus et des sujets complexes. Investir comporte des risques et une erreur est vite arrivée !
Si vous manquez de connaissances, mais que vous avez le temps, nous vous conseillons de vous former à l’immobilier. Si vous n’avez ni le temps, ni l’énergie à consacrer à votre premier projet locatif, tournez-vous vers un expert de l'investissement locatif clé en main comme Bevouac.
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