Lorsqu’on investit dans l’immobilier, le rendement locatif est souvent mis en avant comme le principal indicateur de performance.
Pourtant, les hauts rendements cachent parfois des risques bien réels. D’autres critères sont aussi, voire plus importants (demande locative, liquidité, potentiel de plus-value, etc.).
Dans cet article, on vous explique pourquoi prendre en compte uniquement la rentabilité d’un investissement est une erreur.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est le principal indicateur de performance quand on parle d’investissement immobilier locatif. Il s’agit du rapport entre les revenus produits grâce à la mise en location du bien acquis et le montant total de l’investissement réalisé. Ce rapport est défini en pourcentage.
Toutefois, il est important de bien différencier la rentabilité locative et le rendement locatif. Si ce dernier se calcule à l’année en considérant le ratio mentionné ci-dessus (loyers cumulés sur l’année / montant de l’investissement initial), la rentabilité locative englobe la performance totale de la mise en location du bien, du début de son exploitation jusqu’à sa revente.
Elle prend en compte tous les frais annexes à l’investissement, la fiscalité et le prix de revente.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Pour calculer la rentabilité locative d’un bien, il faut commencer par prendre en compte le prix d’acquisition du logement et le total des loyers cumulés sur une année.
Par exemple, un investisseur qui achète un bien à 150 000 € et qui le met en location pour 800 € devra effectuer son calcul comme suit : 800 € x 12 mois = 9 600 €. Pour avoir le rendement brut locatif, on multiplie les 9 600 € par 100 (= 960 000 €) et on divise ce résultat par 150 000 € (= 6,4). Dans cet exemple, le rendement locatif brut est donc de 6.4 %.
Pour obtenir la rentabilité locative nette sur une année, avec le loyer perçu, l’investisseur doit prendre en compte les frais d’entretien nécessaires à la bonne gestion du bien immobilier ainsi que la fiscalité. En reprenant l’exemple ci-dessus, après avoir obtenu le résultat des loyers cumulés pendant une année, on additionne les différents frais, charges et impôts. Ce qui va donner une valeur totale à soustraire (exemple : 2 000 €) du montant total des loyers (9 600 € - 2 000 € = 7 600 €). Le résultat est à multiplier par 100 (7 600 € x 100 = 760 000€) et à diviser par le montant de l’investissement initial d’acquisition (760 000 € / 150 000 € = 5.07). La rentabilité locative nette est donc de 5.07 %.
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La rentabilité est-elle le seul critère à prendre en compte ?
Bien qu’importante, la rentabilité n’est pas le seul critère à prendre en compte pour réussir son investissement locatif. Ce serait une erreur.
En effet, avant d’investir, il est important d’analyser le marché. La rentabilité locative est étroitement liée à la zone géographique ciblée par l’investisseur. Une ville concurrentielle avec un marché dynamique sera souvent plus chère qu’une ville plus reculée. Par exemple, le prix au mètre carré à Lille avoisine les 4000 € tandis qu’il n’est que de 1500 à Vichy. De fait, pour un loyer similaire, Vichy sera plus que 2 fois plus rentable. Pour autant, est-ce que cela signifie qu’un investissement à Vichy est meilleur qu’à Lille ? Pas nécessairement.
Pour le cofondateur et président de Bevouac, Martin Menez, “En immobilier, un bon investissement est quelque chose qui se loue rapidement, se revend facilement et qui prend de la valeur au fil du temps”.
Quels sont les critères d’un bon investissement ?
Voici les critères d’un bon investissement, en plus de la rentabilité.
L’emplacement
En immobilier, il n’y a qu’une règle : l’emplacement.
Avant de choisir un bien immobilier, il est important de connaître la zone dans laquelle on s’apprête à investir.
- Quel est le prix des biens alentours ?
- Quels types de biens y est construit ?
- Quelle typologie de locataire occupe les lieux ?
- Quels sont les transports à proximité ?
- Y a-t-il une gare à proximité ? Des commerces ?
- Quelle est la part de locataire dans la ville ?
- Quel est le taux de chômage ? Le revenu moyen ?
Ces questions vous permettront d’en savoir plus sur la zone ciblée et d’adapter votre stratégie.
Reprenons notre exemple de Lille et Vichy.
- À Vichy, 55 % de la population est locataire, contre plus de 70 % à Lille.
- À Vichy, l’âge de la population est disparate. Il y a autant de jeunes que de moins jeunes. À Lille, plus de 37 % des habitants ont entre 15 et 29 ans. Les plus de 60 ans représentent moins de 15 % du total.
Ces graphiques de l’INSEE montrent la répartition de la population par tranche d’âge. On voit clairement qu’elle est plus disparate à Vichy.
- À Vichy, 10 % de la population est étudiante, ce qui représente 3 000 étudiants. À Lille, ce chiffre dépasse les 25 %, pour plus de 180 000 étudiants.
À ce stade de l’analyse, on commence à percevoir des disparités entre les deux villes. À Lille, on pourra aisément privilégier la location étudiante tandis qu’à Vichy, on pourra davantage cibler un bien destiné à un couple ou une famille.
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Le dynamisme de la ville
Plus une ville ou un quartier est dynamique, plus son niveau d’attractivité est élevé. Pour connaître ce dynamisme, deux points peuvent être intéressants :
- Le marché du travail
- Les activités de loisirs et de divertissements
Plus une ville propose d’activités et lieux de vie, mieux c’est. Vérifiez qu’on y trouve des restaurants, des parcs, des salles de sport, des moyens de transports, etc.
Concernant le marché du travail, il suffit de regarder le taux de chômage et le nombre d’entreprises. Vichy et Lille ont toutes les deux 10 % de chômage, mais on trouve quatre fois plus d’entreprises à Lille (plus de 20 000, contre moins de 5 000 à Vichy).
La facilité à louer
La plus grande hantise des investisseurs immobiliers est la vacance locative. En France, rien qu’en 2021, de nombreuses villes accusent jusqu’à 19 %, voire plus, de taux de vacance locative dans leur localité. Parmi elles, vous avez le 2e arrondissement de Marseille qui compte 14 145 logements dont 19,2 % sont vacants. Ensuite, il y a Saint-Étienne, accusant un taux de vacance de 16.8 % sur les 83 600 logements recensés.
Ces deux villes permettent pourtant une rentabilité locative intéressante (plus de 8 %). Cependant, on voit bien que la rentabilité ne garantit pas un investissement réussi. Que se passe-t-il si un investissement est théoriquement rentable, mais vide ? Il devient une mauvaise affaire.
C’est donc primordial de prendre en compte la facilité de louer un bien avant d’investir. Pour cela, regardez le taux de vacance locative et appelez des agents immobiliers locaux pour connaître leur avis sur la question.
Il est primordial de comprendre qu’un bien plus rentable est souvent un bien plus risqué.
Le potentiel de plus-value
La plus-value tout comme la rentabilité locative est un autre indicateur de performance à ne pas négliger en investissement immobilier. S’il est intéressant pour un investisseur d’avoir un rendement et une rentabilité locative élevée, une plus-value à la revente peut également lui permettre de gagner beaucoup d'argent.
C’est parfois la plus-value qui fait gagner le plus d’argent à un investisseur immobilier.
Reprenons notre exemple de Vichy et Lille.
Depuis 2007, le prix de l’immobilier à Vichy est assez stable (voir le graphique ci-dessous).
Comparons avec Lille.
Le prix a augmenté de 39 % en 10 ans, contre 0,3 % à Vichy.
Calculons ce qu’aurait gagné un investisseur qui aurait commencé en 2010 dans les deux villes. Nous ne prendrons pas en compte la fiscalité et nous considérerons les loyers stables sur toute la période.
Imaginons qu’il achète un bien à 100 000€ à Vichy, et qu’il le loue 541 € par mois. Cela fait 6 500 € par an, soit 6,5 % de rentabilité. Il le loue pendant 10 ans de cette manière et gagne 65 000€ au total. À la revente, il fait une plus-value de 0,3 %, soit un prix final de 103 000.
Au total, il aura gagné 65 000 + 3000 €, soit 68 000€.
Prenons maintenant un exemple similaire à Lille. L’investisseur achète un studio à 100 000€, qu’il loue 450 € par mois.
Cela correspond à 5 400 € sur l’année, soit 5,4 % de rentabilité. Sur 10 ans, il gagne 54 000€, soit 11 000 de moins que le même investisseur à Vichy. Prenons à présent en compte la revente. Avec 39 % de plus-value, il revend son bien 139 000€. Au total, il aura donc gagné 54 000 + 39 000€, soit 93 000€.
Il aura ainsi gagné beaucoup plus en investissant à Lille qu’à Vichy, grâce à la plus-value.
Néanmoins, gardez en tête qu’une plus-value n’est pas garantie et que les performances passées ne présagent pas les performances futures.
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En conclusion, la rentabilité est tout sauf l’indicateur principal à prendre en compte lorsqu’on investit dans l’immobilier. D’autres critères sont tout aussi importants, notamment l’emplacement, le dynamisme local et le potentiel de plus-value.
Pour autant, chaque investisseur se doit d’investir en fonction de son profil de risque et de ses propres objectifs.
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