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Dans le contexte actuel (taux qui ne cessent d’augmenter, incertitude sur les futurs régimes de nos retraites…), investir dans la pierre est devenu une nécessité pour sécuriser son avenir et générer de futurs revenus. Si vous souhaitez investir seul, armez-vous de connaissances solides pour éviter tous les pièges qui pourraient impacter le rendement de votre projet et sa réussite.
Aujourd’hui, on vous partage 5 erreurs à contourner quand on investit dans l’immobilier locatif.
Erreur n°1 : Mal définir son objectif d’investissement
Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif ?
Si vous ne définissez pas correctement votre stratégie immobilière pour répondre à votre objectif, vous allez perdre du temps, et potentiellement vous tromper sur votre projet d’investissement immobilier.
Vous devez répondre à plusieurs questions en amont :
- Souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif, acheter votre résidence principale ou une résidence secondaire ?
- Pourquoi souhaitez-vous investir ? Pour sécuriser votre avenir ? Anticiper votre retraite ? Générer du cash flow positif immédiatement grâce à un rendement élevé ? Constituer votre patrimoine immobilier progressivement ? Léguer des biens à vos enfants ?
En définissant votre stratégie et votre objectif, vous allez pouvoir répondre aussi à ces questions : dans quelle ville souhaitez-vous investir ?
- Une ville en cours de développement, où les rendements sont très élevés, mais pour laquelle vous allez devoir faire un pari sur l’avenir et sur une potentielle prise de valeur du bien ;
- Une ville très développée, avec un rendement plus faible, un prix au m2 plus élevé, mais une prise de valeur certaine et donc une plus-value sur la revente assurée ;
- Une ville moyenne, qui équilibre rendement, et prise de valeur dans le temps.
N’oubliez pas que l’emplacement reste le critère le plus important de votre projet : proximité avec toutes les commodités (commerces, services…), les transports (métro, tramway, bus), les écoles (supérieures, primaires, collèges, lycées…), attractivité du quartier dans lequel vous trouverez votre bien…
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Erreur n°2 : Oublier d’anticiper certains frais
Certains investisseurs calculent leur budget en ne prenant en compte que le prix d’achat du bien. Anticipez tous les frais liés à votre projet en réalisant un plan de financement détaillé.
Voici un exemple de comment procéder pour calculer le budget que vous pouvez consacrer à votre projet d’investissement immobilier :
- calculez votre budget en prenant en compte votre situation financière et personnelle actuelle et dans les prochaines années ;
- calculez le coût global de votre projet : taux pratiqués pour contracter votre crédit immobilier, frais de dossier, garantie bancaire, assurance emprunteur, apport personnel… ;
- incluez les frais d’agence, qui peuvent être à la charge de l’acheteur : ils sont compris entre 3 et 10 % du prix du bien ;
- calculez les frais de notaire, obligatoires et compris entre 7 et 8 % du prix d’achat d’un bien dans l’ancien ;
- anticipez votre taxe foncière, et les autres frais liés à un investissement immobilier locatif comme les frais d’entretien courant, les charges de copropriété, les frais de gestion locative…
En anticipant tous ces frais, vous n’aurez aucune mauvaise surprise et vous garantissez ainsi la réussite de votre projet immobilier.
Erreur n°3 : Sous estimer le montant des travaux et d’entretien
Si vous investissez dans l’ancien, apportez une attention particulière aux frais à engager pour rénover le logement avant de le mettre en location : rafraichissement des murs et des sols, rénovation complète de la cuisine ou de la salle de bain, réparation… Réalisez des devis et entourez-vous d’experts travaux pour connaître le budget à prévoir. Vous pourrez l’inclure dans votre demande de prêt immobilier.
En plus de cela, et dans le cadre d’un investissement en copropriété, pensez à demander les derniers PV d’Assemblée Générale afin de savoir quels travaux ont été réalisés et lesquels sont prévus pour anticiper également le budget à consacrer aux parties communes.
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Erreur n°4 : Ne pas prendre en compte les nouvelles contraintes liées au DPE
La nouvelle loi Climat et Résilience considère que les logements classés de F à G au DPE sont des passoires thermiques. Aujourd’hui, il est possible de négocier fortement sur l’achat de ces biens (on compte une baisse moyenne de leur prix de 3,9 %), mais il faut garder en tête les futures contraintes liées à ces classes énergétiques. Si vous souhaitez louer ces biens, il faudra faire des travaux de rénovation énergétique pour remonter la note du DPE et ne pas se retrouver interdit de location.
Erreur n°5 : Ne pas étudier le marché dans lequel on investit
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, l’une des pires erreurs que vous pourriez commettre, c’est de ne pas savoir dans quel marché locatif vous investissez : y a-t-il de la tension locative ? Quelle est la part de locataire VS. propriétaire ? Quelle est la part de population étudiante et jeunes actifs ? Quels sont les prix immobiliers pratiqués dans le quartier ? Êtes-vous situés dans une zone tendue ?
Répondez à toutes ces questions en amont en faisant une analyse détaillée du quartier et de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Estimez correctement la valeur du bien que vous avez sélectionné, étudiez la rentabilité locative potentielle, analysez les risques pour garantir la location de votre bien et donc la réussite de votre projet.
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Et si vous avez encore des réticences pour lancer votre projet, n’oubliez pas que des services clés main comme le nôtre existent pour s’occuper de tout pour vous, investir sereinement dans un projet rentable, qui se louera rapidement, qui se revendra facilement et qui prendra de la valeur dans le temps.
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