Investisseur ou futur investisseur, vous n’êtes probablement pas passé à côté de cette information : les taux de crédit immobilier augmentent, et cela devrait continuer quelque temps. Va-t-on connaître une baisse des prix de l’immobilier ? Faisons le point sur la situation.
Du côté des prix immobiliers
Les prix immobiliers sont toujours en hausse en France. Ce premier trimestre, la FNAIM a indiqué une évolution de +8,2 % des prix immobiliers, et SeLoger a sorti une étude affirmant que les prix augmentaient dans 93 % des grandes villes de France.
Mais cette augmentation reste justifiée par les dernières années que l’on a vécu dans l’immobilier : les taux d’emprunt étaient historiquement bas, et nous avons atteint des années record quant à la production des crédits immobiliers. De ce fait, les prix des biens ont automatiquement augmenté.
Du côté des taux de crédit immobilier
Ce n’est un secret pour personne : les taux de crédit immobilier sont en hausse depuis janvier et certains acquéreurs n’arrivent plus à suivre financièrement. En moyenne, on est passé de 1 % à 1,45 % entre le mois de janvier, à celui d’avril. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Les emprunteurs vont emprunter moins et nombreux sont ceux qui vont tenter de négocier les biens. On a déjà constaté des négociations à hauteur de 5 à 7 % du prix du bien, dans certaines villes de France. Impossible de savoir à ce jour si cette stratégie paiera, mais les biens pourraient se vendre plus lentement. Les vendeurs devraient tenter de vendre les biens au prix fixé, mais pourraient finir par accepter la négociation. Mais attention, cela ne reste que des spéculations.
En revanche, le ralentissement des ventes se confirme : entre inflation, élection présidentielle, interrogations, les ventes immobilières ont diminué de 22 % en février. Depuis janvier, la vente des logements anciens a quant à elle baissé de 13,4 %, par rapport à l’année dernière, et sur cette même période. Les biens se vendent donc moins rapidement que les années précédentes.
Une hausse des taux mesurée ?
La hausse des taux reste cependant en dessous des 2 %, ce qui ne devrait finalement pas tant modifier le marché. Si on prend l’exemple d’un emprunt de 200 000€, étalé sur 20 ans, avec un taux d’emprunt à hauteur de 1,45 %, et non 1 %, cela signifie que l’emprunteur doit rembourser 40 € de plus par mois. En effet, sans prendre en compte le taux d’assurance :
- Pour un emprunt de 200 000€, sur 20 ans, et avec un taux à 1 %, l’emprunteur remboursera 920 € chaque mois.
- Pour un emprunt de 200 000€, sur 20 ans et avec un taux à 1,45 %, l’emprunteur remboursera 960 € par mois.
C’est, certes, un supplément, mais cela reste surmontable. Certains experts estiment d’ailleurs que la baisse des prix ne pourra se faire que sur des biens très peu demandés, tandis que les plus prisés ne devraient pas connaître une augmentation.
Des banques plus exigeantes
Il y a deux ans, les banques finançaient très facilement et à hauteur de 100 % les emprunts immobiliers, et il arrivait même qu’elles financent à hauteur de 110 %, en ajoutant les frais de notaire. Aujourd’hui, les banques sont beaucoup plus restrictives, bien qu’elles puissent déroger aux règles fixées par les banques de France, à hauteur de 20 % des dossiers traités.
Aujourd’hui, et face aux crises que nous traversons, les banques ne veulent plus prendre aucun risque. Certaines vont même jusqu’à refuser le financement des travaux suite aux difficultés d’approvisionnement rencontrées par les entreprises et aux délais devenus incertains. Les banques auraient ainsi durci leurs conditions d’octroi de crédit immobilier, en étant plus regardante sur l’apport personnel de l’emprunteur et son épargne.
Les apports personnels augmentent fortement suite à l’augmentation des taux. En comparant le premier trimestre de 2022 à celui de 2021, on se rend compte que les apports moyens ont augmenté de 9 à 29 %. La production de crédit devrait donc ralentir, mais cela n’impactera pas forcément les Français : ils restent de grands épargnants.
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