Cyclique de nature, le marché immobilier connaît des hauts et des bas. Quand il connaît une hausse avec des prix au m2 élevés, on parle parfois d’une bulle immobilière. Souvent utilisée à tort et à travers, l’existence d’une bulle immobilière est pourtant conditionnée par des critères déterminés.
On vous en dit plus dans cet article.
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Quand les prix de l’immobilier (loyers et prix d’achat) grimpent rapidement alors que les revenus des foyers ne suivent pas le rythme, c’est ce qu’on appelle une bulle immobilière. Dans ce cas, les prix d’achat des biens immobiliers deviennent donc incohérents avec les réalités et l’économie réelle. Les biens immobiliers sont ainsi surévalués.
La bulle immobilière est en réalité le fruit d’un principe classique en économie. Lorsque la demande est supérieure à l’offre, les prix augmentent. En matière d’immobilier, la hausse des prix survient de ce fait lorsque la demande augmente et que l’offre est insuffisante.
Conclure de l’existence ou non d’une bulle immobilière résulte d’une analyse sur le long terme. Il est en effet nécessaire de prendre en compte le prix de l’immobilier sur plusieurs années. D'ailleurs, très souvent, une bulle immobilière n’est constatée qu’une fois éclatée.
Par exemple, on prend conscience de la bulle en Nouvelle-Zélande et en Australie seulement maintenant.
De même, on a pris conscience de la bulle aux États-Unis lorsque celle-ci a éclaté en 2008.
Certains critères permettent cependant de déceler son existence.
Lorsqu’il est vérifié qu’une bulle immobilière existe sur un marché immobilier donné, le risque serait de déboucher sur un krach. Un krach consiste en une baisse soudaine de la demande causant ainsi la chute des prix.
Selon une étude publiée par UBS, Paris se classe à la huitième place du classement des villes à risque de bulle.
Néanmoins, chez Bevouac, on est confiant sur l’avenir de Paris et son attractivité de long terme !
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Comment ont évolué les prix de l’immobilier dans le temps ?
On a vu que pour déterminer si une bulle immobilière est apparue sur un marché, il faut analyser l’évolution des prix sur plusieurs années. Prenons une analyse sur 7 ans.
Au 4ᵉ semestre de l’année 2021, on constate une progression de la hausse des prix dans les logements anciens. Il s’agit là d’une conséquence de la crise du covid-19. En effet, de plus en plus de Français choisissent de s’éloigner le plus possible des centres-villes. Un réel mouvement d’exode urbain est apparu, encouragé par le développement du télétravail et l’envie de grand air.
Toutes les statistiques attestent d’un délaissement des appartements situés dans les grandes métropoles au profit des maisons avec extérieur. La preuve, selon les chiffres de l’INSEE, les prix des maisons ont augmenté de 9 % (contre seulement 4,6 % pour les appartements).
Ainsi, après avoir été freiné en 2020, les transactions immobilières ont bel et bien repris en 2021. En réalité, les Français ont profité des confinements successifs pour gonfler leur épargne et ainsi mûrir des projets d’investissement immobilier.
La progression des prix de l’immobilier s’est en fait installée dès 2011. On constate des pics en 2016 et en 2021. D’ailleurs, depuis 2016, l’évolution haussière a été plus ou moins rapide. Toutefois, les chiffres sont très disparates d’une ville à une autre. C’est ainsi que des villes telles que Rennes, Lyon et Bordeaux affichent une hausse de plus de 50 % sur les 10 ans. D’un autre côté, des villes comme Nice ou Marseille n’ont connu qu’une légère augmentation de 10 % et de 15 %.
En regardant une courbe de long terme, on constate une hausse continue de l’immobilier en France et une accélération depuis 2004, période à laquelle les taux d’intérêts ont commencé à baisser.
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Quels éléments font penser qu’il y a une bulle immobilière en France ?
Il existe un certain nombre de facteurs pouvant faire craindre une bulle immobilière :
Les taux d’intérêt bas
Les taux d’intérêt étaient à un niveau historiquement bas jusqu’en 2022. Ils ont connu une baisse presque continue depuis 2000.
Cette situation a entraîné un engouement des investisseurs. De plus en plus de Français ont profité de cette situation pour se lancer dans un investissement immobilier. Cette situation a donc stimulé le marché immobilier.
L’accès à l’effet de levier a été de plus en plus simple.
Cela ne signifie pas pour autant qu’il est devenu plus facile d’obtenir un prêt bancaire. En effet, selon les chiffres de l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts bancaires accordés est aujourd’hui en baisse. Les chiffres recensés entre mars 2021 et février 2021 attestent d’une baisse de 20,3 % relativement à l’année précédente. Toutefois, les prêts sont de plus en plus longs termes (environ 232 mois).
Ce recul de la production de crédits résulte du durcissement des conditions d’emprunt par les banques.
La hausse du taux d’intérêt produit un effet pervers : les ménages les plus modestes ont moins accès aux prêts bancaire. En effet, avec l’exigence d’un apport personnel plus élevé (20 % minimum), certains profils sont d’office exclus du processus.
Les profils aisés restent cependant boostés par les taux d’intérêt intéressants, entraînant ainsi une hausse de la demande. C’est ainsi que les prix ont augmenté.
Cependant, même ces profils sont aujourd’hui en difficulté, notamment avec les contraintes liées au taux d’usure.
De nombreux dispositifs incitatifs
En France, l’encadrement du marché immobilier est symbolisé par l’existence de nombreux dispositifs de défiscalisation. Ces derniers ont pour effet d’inciter encore plus les investisseurs à se lancer dans l’immobilier.
Voici quelques exemples de ces dispositifs :
- Pinel, Censi-Bouvard pour les investissements en logement neuf
- Loi Cosse pour les logements locatifs à caractère social dans certaines villes
- Denormandie pour les investissements dans des logements anciens nécessitant des travaux dans certaines villes
- Malraux pour les immeubles nécessitant de lourds travaux de rénovation
- LMNP et LMP pour les investissements locatifs en meublé
Permettant d’obtenir une réduction ou même une exonération d’impôt, un déficit foncier ou une déduction des charges locatives dans le revenu imposable, ces dispositifs sont de véritables aubaines pour les investisseurs immobiliers.
Ils permettent d’optimiser la rentabilité de leurs investissements. Ils ont donc également un caractère incitatif pour les personnes souhaitant concrétiser leur projet d’investissement.
De fait, une partie significative des investisseurs qui achètent (et donc qui participent à la hausse des prix) le font, car ils sont fiscalement incités à le faire. Ainsi, ces incitations participent à la pression haussière.
Si elles étaient supprimées, le marché perdrait une partie de ses acheteurs. Certaines commenceraient même à vendre leurs biens.
La psychologie et la spéculation
Avec les nombreux témoignages qu’on retrouve de plus en plus sur Internet, dans les médias ou dans les livres, il est facile de se laisser tenter dans l’aventure immobilière.
Par appât du gain, certains investisseurs n’hésitent pas à spéculer sur les prix des biens immobiliers. Conscients de la tendance haussière des prix, ils achètent des biens et espèrent faire une plus-value en revendant plus cher.
D’ailleurs, selon Joseph Stiglitz, prix Nobel d’économie : « La seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain. »
La déconnexion entre les revenus et les loyers
Une bulle survient lorsque les prix augmentent de manière déraisonnable compte tenu du pouvoir d’achat des ménages.
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Comment peut évoluer la situation ?
Les chances pour qu’un bouleversement significatif interviennent sont à priori proches de zéro, surtout quand on connaît la solidité du marché français. Aussi, on peut supposer que la tendance en 2023 et 2024 sera à peu près la même qu’en 2022, c’est-à-dire :
Des taux d’intérêt bas
Il faut toutefois savoir qu’à cause de l'explosion de la dette publique et de l'inflation grimpante, les taux d’intérêt commencent à augmenter doucement. Ils atteignent presque 3 % en décembre 2022, leur niveau le plus haut depuis 2015. Pourtant, ils restent bas par rapport à l’inflation.
Un pouvoir d’achat corrélé avec la hausse des prix de l’immobilier
Entre 1965 et 2001, le revenu des Français et le prix de l’immobilier ont évolué de manière harmonieuse. Le décalage entre ces deux indicateurs a commencé en 2001.
Concrètement, le pouvoir d’achat des Français a diminué de 30 % depuis l’an 2000. Cette baisse est d’autant plus criante dans des grandes villes comme Paris et Lyon où le pouvoir d’achat a baissé jusqu'à 50 %.
Une insuffisance de l’offre par rapport à la demande
Selon les chiffres de l’INSEE, cette insuffisance ne serait que locale et quantitative. En réalité, le nombre de logements vacants ne cesse d'augmenter (plus de 8 %).
- Baisse du pouvoir d’achat immobilier, notamment dans les grandes villes. À Paris, cette baisse atteindrait 50 %.
- Vieillissement de la population.
- Accumulation d’épargne des Français
Pour ce qui est des prix toutefois, on peut tabler sur une stabilisation par rapport à 2022, notamment pour les raisons suivantes :
- Les acheteurs sont de plus en plus frileux à l’idée d’acquérir de nouveaux biens. Pour raison : le pouvoir d’achat ne suit pas le rythme de l’augmentation des prix dans l’immobilier.
- De plus, avec le durcissement des conditions d’obtention des prêts, seuls les investisseurs les plus aisés obtiennent les faveurs des banques. Aussi, on peut supposer que les vendeurs devront progressivement baisser leurs prix.
- Cette baisse a d'ailleurs déjà commencé dans certaines grandes villes. C’est particulièrement le cas à Paris où le prix du mètre-carré est passé de 11 000 à 10 000 euros au quatrième trimestre de l'année 2021.
- Selon Orpi, le prix des logements anciens a déjà connu une réelle chute.
- Le HCSF (Haut conseil de la stabilité financière) a émis des consignes aux banques afin d’éviter de surendetter les ménages.
La disparité entre les différentes régions devrait, elle aussi, subsister en 2024. Le marché immobilier n’est pas uniforme sur tous les territoires français.
Les prix peuvent stagner dans certaines villes. Pendant ce temps, ils peuvent continuer à grimper dans d’autres. Même à l'intérieur d’une même ville, les zones à proximité des centres-villes sont plus attractives et connaissent donc des hausses de prix plus importantes.
Malgré ces états de fait, l’investissement locatif reste un investissement parmi les intéressants.
En effet, grâce à l’effet de levier combiné aux dispositifs de défiscalisation, les investissements locatifs assurent un TRI impressionnant.
De plus, il s’agit d’un investissement concret et tangible (contrairement aux investissements sur les marchés financiers qui ont d’autres avantages), une valeur refuge. 82 % des Français pensent que l’investissement immobilier est une valeur sûre.
En conclusion, le marché immobilier est cyclique. Les performances passées ne doivent en aucun cas déterminer les performances futures. Les prix sont certes élevés, mais non de façon uniforme sur tout le territoire du pays. Aussi, si bulle il y a, elle serait localisée dans quelques grandes villes uniquement telles que Paris et Lyon. Toutefois, on reste confiant chez Bevouac.
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