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Cela ne vous surprend plus : à chaque fin de mois, force est de constater que les taux d’intérêts moyens pour les crédits immobiliers sont très élevés. Les courtiers immobiliers annoncent une amélioration du côté du financement immobilier. On vous explique.
Plus de négociation…
… pour les acheteurs, notamment pour les logements qui disposent d’un mauvais diagnostic de performance énergétique. On pense aux passoires thermiques, classées G ou F. Mais malgré ça, de nombreuses transactions n’aboutissent pas, suite aux coûts trop élevés du financement immobilier. Aujourd’hui, les profils considérés comme “aisés”, qui disposent d’un apport personnel élevé, ont des difficultés à obtenir leur prêt immobilier, ou à obtenir de bonnes offres. Et la cause principale revient à l’envolée explosive des taux immobiliers.
En octobre 2023, le dernier Observatoire Crédit Logement a relevé que le taux moyen des crédits, tous marchés confondus, s’élevait à 4,12%. Il a donc plus de doublé depuis l’année dernière, à la même période. Cela serait principalement dû au renchérissement des conditions de financement par les banques. En effet, le principal taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne est passé de 2,5% (fin décembre 2022) à 4,25% (fin octobre 2023). Résultat ? Les banques augmentent les taux de crédits, pour augmenter leurs profits.
La barre des 4% dépassée
Les crédits immobiliers accordés sur 25 ans ont dépassé les 4,25%, pour la majorité des emprunteurs, et vont même parfois au-delà des 4,73%, pour ceux disposant de l’apport personnel le moins élevé. Et si vous empruntez sur moins de 15 ans, votre taux d’emprunt dépassera également les 4,15%, et ce même si votre apport personnel est élevé.
En revanche, des courtiers ont constaté des indicateurs positifs pour les emprunteurs, en ce début de novembre 2023. Les taux continuent d’augmenter, mais sur un rythme plus lent, et certains taux sont même stables. En effet, plusieurs banques souhaitent les maintenir, sans les augmenter. Ceux qui ont augmenté sont passés de 0,05% à 0,25%, ce qui est moins important que les hausses de 0,4% constatées ces derniers mois.
Ainsi, chez Vousfinancer par exemple, spécialiste en courtage, les taux de prêts immobiliers sont, en moyenne, de 4% sur 15 ans, 4,2% sur 20 ans et 4,5% sur 25 ans.
Du côté du taux d’usure
La progression du taux d’usure (taux maximum auxquels les banques peuvent prêter) diminue aussi. Ils ont diminué légèrement sur un prêt de moins de 10 ans et ils ont augmenté de seulement 0,11 points pour les crédits de plus de 20 ans.
La révision mensuelle des taux d’usure, pratiquée depuis juillet 2022, a permis à de nombreuses banques de rétablir leur marge de manœuvre et leur profit. Ainsi, pour les prêts étalés sur 20 ans, le taux d’usure s’élève à 5,91% depuis le 1° novembre 2023, contre 3,57% en janvier 2023.
Cette hausse a un effet très positif : limiter le nombre de dossiers de prêts refusés, suite au dépassement de ce taux plafond. En plus de cela, la révision mensuelle du taux d’usure doit prendre fin en décembre 2023, et devrait atteindre les 6% pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans. Ce taux plafond devrait permettre aux banques de rentabiliser leurs crédits.
À chaque banque sa stratégie
L’accès aux crédits immobiliers est de plus en plus accordé par les banques. De grands réseaux nationaux, absents depuis plusieurs mois sur ce marché, font leur grand retour, pour les clients les plus favorables. Mais leur stratégie commerciale sont différentes. Pour un prêt accordé sur 20 ans, les taux peuvent varier de 3,7% à 5,5%. Certaines banques locales, dans les villes où les prix des logements restent accessibles, prêtent encore à des ménages aux revenus considérés comme “normaux”, et même parfois sans apport, ou avec un faible apport.
Les délais bancaires diminuent également, en passant à une moyenne de 14 jours pour certaines banques. Ce sont les délais les plus courts, observés depuis novembre 2021.
Et si les taux se stabilisaient en 2024 ?
Ces taux de crédits moins élevés envisagent-ils une baisse générale des taux ? Certains courtiers annoncent une baisse de leurs taux de crédits immobiliers négociés, pour novembre 2023. Pretto, expert en courtier immobilier en ligne, a annoncé que ses partenaires appliquaient des baisses de 10 à 15 points de base sur leur grille de taux.
Mais cette baisse n’est pas une généralité ! Certains experts envisagent une stabilisation des taux pour 2024, avant de parler d’une baisse, tandis que d’autres envisagent un maintien des 4% jusqu’à juin 2024.
De nouveaux critères fixés par le Haut Conseil de Stabilité Financière ?
On n’envisage donc pas encore une plus forte reprise de production de crédit immobilier. Pour l’atteindre, les experts en financement souhaitent un assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers, fixés par le HCSF. Pour rappel, ce dernier limite la durée d’emprunt à 25 ans, et un taux d’endettement à 35%. Bruno Le Maire, le ministre de l’Économie, serait favorable à l’assouplissement de ces conditions, tandis que le HCSF s’y oppose encore.
Assouplir ces conditions permettrait de débloquer de nombreux dossiers, refusés suite à leur capacité d’endettement.
Le seul conseil sur lequel on pourrait finir cet article, c’est de vous lancer. N’attendez pas de “meilleures conditions”. Si votre situation personnelle et professionnelle vous permet d’investir dans l’immobilier locatif : faites-le. Il n’y aura jamais de “meilleur moment” pour investir. En revanche, ce qui est certain, c’est que le pire semble passé, et restait très modéré. La stabilisation des taux se maintient, et les conditions d’accords de crédits immobiliers se simplifient progressivement.
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