Comme chaque fin de mois, il est l’heure du bilan chiffré. Nouveaux taux immobiliers records atteints, chute du marché du crédit immobilier, découvrez ce qu’il se passe dans cet article.
Du côté des taux immobiliers
Pour la première fois depuis l’année 2014, le taux moyen d’emprunt immobilier a dépassé les 3 %, et s’élève désormais à 3,04 %, selon les calculs obtenus par le Crédit logement. Pour être plus précis, on retrouve en moyenne les taux suivants :
- 2,86 % pour un crédit immobilier sur 15 ans,
- 3,05 % pour un emprunt immobilier sur 20 ans,
- 3,2 % pour un crédit immobilier sur 25 ans.
De nombreux ménages emprunteurs voient leur demande de crédit immobilier s’éloigner. L’accès au marché immobilier est de plus en plus compliqué, et ce même pour les foyers plus aisés.
Pour contrer l’inflation, le coût de l’argent pour les banques est de plus en plus élevé, et ces dernières le répercutent sur leur client, en augmentant les taux.
Le marché du crédit immobilier chute
En France, sur un an, la production de nouveaux crédits immobiliers a diminué de 30 % au premier trimestre. L’Observatoire a annoncé que cette chute était “plus prononcée que celle observée durant la crise financière de 2008, ou pendant le premier confinement”.
Aujourd’hui, courtiers, banquiers et régulateurs se battent sur le marché du crédit immobilier. Comme vous le savez, depuis janvier, le taux d’usure est révisé mensuellement par la Banque de France. Et comme on l’a annoncé dans l’un de nos derniers articles, les règles conditionnant l’accès au crédit immobilier se retrouvent désormais au centre des discussions. Le ministère des Finances est conscient de la baisse de l’octroi des crédits immobiliers, et cherchent à savoir si les normes mises en place pour protéger les ménages contre le surendettement ne seraient finalement pas un obstacle à l’accès au crédit. L’étude est en cours.
Le taux d’effort remis en question
Après la mensualisation du taux d’usure, il se pourrait que les critères d’octroi de crédits fixés par le Haut Conseil de Stabilité Financière soient assouplis. Pour rappel, les deux critères bloquants les ménages pour obtenir un crédit immobilier à ce jour sont les suivants :
- la durée d’emprunt ne peut pas dépasser les 25 ans,
- le taux d’emprunt ne peut excéder les 33 %, hors assurance emprunteur.
En définitive, la mensualité accordée ne peut pas dépasser un tiers des revenus des emprunteurs, voire moins dans le cas où ces derniers auraient des charges fixes, comme un crédit déjà en cours.
Ces règles, mises en place en 2019, d’abord sous forme de recommandations, impactent fortement les investisseurs immobiliers locatifs. Les courtiers dénoncent notamment le fait de devoir prendre en compte le taux d’endettement et le reste à vivre des ménages. Ils aimeraient plus de souplesse au niveau de ces restrictions, notamment concernant le taux d’endettement : à partir d’un certain niveau de revenus, le reste à vivre d’un ménage présentant un taux d’endettement supérieur à 33 % devrait être suffisant.
La Banque de France partage ses réticences quant à un allègement de ces règles. Jusqu’à ce jour, les emprunteurs ne s’embarquent pas dans des mensualités trop lourdes et les banques sont protégées d’une dégradation de leur portefeuille de prêts.
Pour les investisseurs immobiliers locatifs, les banques pourraient appliquer un taux d’endettement différentiel. La mensualité ne serait pas considérée comme une charge propre, en étant placée au même titre que le remboursement d’un prêt pour une résidence principale. Elle serait soustraite des revenus locatifs, et le solde s’ajouterait aux autres revenus. Le taux d’effort diminuerait donc.
Mais à ce jour, le HCSF a refusé de réintroduire ce mode de calcul du taux d’endettement, afin de ne pas favoriser l’investissement locatif. Certains experts comptent donc sur un rééquilibrage progressif et naturel de l’offre et de la demande pour redynamiser le marché des crédits. On connait déjà une stabilisation, voire une baisse des prix immobiliers. Mais d’autres experts, quant à eux, soulignent le fait que la demande d’achat reste soutenue par des emprunteurs qui s’appuient sur du capital familial.
Reste à savoir maintenant quelles futures décisions seront prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière afin de réguler le marché et de redynamiser les accords de crédits immobiliers.
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