Les taux continuent d’augmenter, et les profils des emprunteurs continuent donc d’évoluer en ce sens. Avec des taux moyens à 4 %, les profils des emprunteurs ne sont plus les mêmes, et les exigences de revenus, montant de prêts, apport, âge d’emprunteurs évoluent également.
Une capacité d’emprunt en baisse
L’augmentation constante du coût de crédit immobilier réduit fortement la capacité d’emprunt des ménages. Entre le deuxième semestre 2022 et le premier semestre 2023, les montants des prêts ont diminué de 6,6 % pour les investisseurs locatifs, tandis que les primo-accédants ont vu les montants de leurs prêts diminuer de 7,5 %, et les secundo accédants de 3,1 %. Ces derniers sont donc les moins impactés par la hausse des taux.
Résultat ? L’augmentation des taux d’emprunts a été trop importante pour que les ménages arrivent à suivre. Depuis que la Banque centrale européenne a décidé de resserrer les vannes d’accord de crédits immobiliers (juillet 2022), les taux de crédits immobiliers négociés ont été multipliés par 2 en moyenne. Pour un crédit étalé sur 25 ans, on est donc passé d’un taux moyen de 1,58 % à un taux moyen de 3,94 %.
Du côté de l’apport et des revenus
La hausse des taux immobiliers entraîne une conséquence inévitable : les ménages qui souhaitent contracter un crédit doivent être en mesure d’afficher des revenus encore plus élevés qu’avant.
Par exemple, un couple souhaitant réaliser un premier achat immobilier doit disposer en moyenne de revenus à hauteur de 50 332€, contre 49 229€ l’année précédente, ce qui signifie une augmentation de 2,2 % entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. L’apport personnel moyen permettant de contracter le crédit immobilier, quant à lui, est passé de 61 084€ à 64 494€, connaissant ainsi une hausse de 5,5 % sur la même période.
Aujourd’hui, et d’après les experts en financement, l’apport personnel pour les investisseurs s’élève désormais à 18 % en moyenne.
Ainsi, au premier semestre 2023, voici les portraits types des nouveaux emprunteurs :
Un investisseur locatif dispose dorénavant d’un apport personnel d’un peu plus de 40 000€, ce qui en fait une augmentation de 3,9 points. Il emprunte en moyenne 180 000€, sur environ 20 ans, ce qui est moins important qu’au deuxième semestre 2022, où les emprunteurs contractés des crédits d’un peu plus de 199 740€.
Des villes plus abordables pour les emprunteurs ?
Paris reste la ville la moins accessible, où il faut disposer de revenus conséquents pour y investir, mais le prix au m2 moyen est descendu sous la barre des 10 000€. Pour un achat immobilier sur Paris, les banques prêtent en moyenne un peu plus de 500 000€, et les emprunteurs fournissent un apport personnel de 29,4 %. C’est le plus élevé en France.
À l’inverse, dans le Sud-Ouest et dans les Hauts-de-France, l’emprunt moyen est le plus faible :
- dans le Sud-Ouest, l’emprunt moyen est de 208 827€, avec un taux d’apport d’environ 19 %,
- dans les Hauts-de-France, l’emprunt moyen est de 212 253€, avec un taux d’apport d’environ 16 %.
Si vous êtes un futur investisseur dans l’immobilier locatif, choisissez bien la région et la ville dans laquelle vous souhaitez investir.
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