Le marché immobilier des grandes métropoles françaises évolue parfois de manière inattendue.
Alors que les prix sont stables au niveau national, un regard plus approfondi révèle que certaines villes continuent de progresser, tandis que d’autres, longtemps en tête, connaissent des fortes baisses.
Voici les grandes tendances et ce que ça signifie pour les acheteurs.
Deux grands pôles urbains sont en baisse
Paris, toujours leader des prix au mètre carré, voit cependant ses prix immobiliers diminuer, surtout pour les grandes surfaces.
Depuis un an, la capitale a connu une baisse 2,8 %, même si les petites surfaces résistent et augmentent légèrement (+1 % depuis le début de l'année).
Avec un prix moyen de 9 282 euros par mètre carré, la demande reste forte pour les biens bien situés et en excellent état énergétique.
Yann Jehanno, président de Laforêt, souligne que « les niveaux de prix à Paris sont redevenus similaires à ceux de 2018 », ce qui montre que la ville connaît un retour en arrière après des années de hausse.
Dans le cas de biens énergétiquement moins performants, la rénovation devient un critère décisif.
Selon Jehanno, « les biens en parfait état, au diagnostic de performance correcte, n’ont aucune difficulté à se vendre », alors que les logements nécessitant des travaux peinent de plus en plus à trouver acquéreur. Ce constat s’observe dans les quartiers de l’est parisien, où les valeurs chutent davantage.
À Lyon, le constat est similaire : la ville, qui figurait parmi les plus dynamiques, affiche une baisse de 7,1 % en un an.
Ce recul est en grande partie dû à l'abondance de biens sur le marché et aux acheteurs plus prudents face aux taux de crédit élevés. Dans l'ensemble, cette situation semble s’inscrire dans une correction des prix après des années de flambée.
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Nice et Marseille en pleine croissance
À l’inverse, Nice, qui est désormais la deuxième métropole la plus chère après Paris, continue de voir ses prix augmenter. Avec une hausse de 3 % sur un an, cette ville de la Côte d’Azur confirme son attractivité.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, explique que « Nice a toujours été particulièrement prisée d’une clientèle plus âgée et moins soumise à l’emprunt ».
Ce profil de clients, moins impactés par les variations de taux de crédit, soutient la croissance stable du marché niçois.
Marseille, de son côté, enregistre une hausse de 3,4 % sur un an. La cité phocéenne reste abordable par rapport à son potentiel économique et démographique, avec une grande disparité de prix entre les quartiers : de 1 700 €/m² dans les zones populaires à plus de 6 700 €/m² dans les quartiers prisés près de la mer.
Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger-MeilleursAgents, anticipe même une poursuite de cette tendance, portée par la demande croissante pour cette ville dynamique.
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Le classement est en pleine mutation avec Lille et Toulouse qui montent, et Nantes et Bordeaux qui baissent
D'autres villes connaissent des changements intéressants dans le classement.
Lille grimpe et s’installe désormais en 7e position des villes les plus chères, grâce à une demande stable et une urbanisation continue.
En revanche, Nantes, autrefois en 7e place, se retrouve désormais au 10e rang, marquée par une légère baisse de la demande et une stabilisation des prix.
De même, Bordeaux, qui avait connu une hausse fulgurante des prix ces dernières années, connait une certaine stagnation.
La demande s’y stabilise, alors que des villes comme Grenoble ou Montpellier continuent de gagner en attractivité, notamment pour leur cadre de vie et leurs prix encore accessibles.
Que retenir de ce nouveau palmarès ?
Pour ceux qui envisagent un investissement immobilier, ce palmarès donne une idée des grandes tendances de valorisation et des opportunités.
Paris et Lyon restent des marchés compétitifs mais connaissent des baisses, ce qui ouvre des possibilités pour ceux qui cherchent à acheter dans de grands centres urbains à des prix plus attractifs qu’il y a quelques années.
En parallèle, des villes comme Nice ou Lille continuent de progresser et montrent un potentiel de valorisation intéressant.
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