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Face au durcissement de la fiscalité sur les meublés de tourisme, les propriétaires cherchent à préserver la rentabilité de leurs investissements locatifs.
Voici 3 pistes pour continuer à exploiter votre meublé de tourisme malgré la réforme.
Exploiter un meublé classé
La location de meublés de tourisme classés reste fiscalement plus avantageuse que la location saisonnière classique.
À partir de 2025, les meublés classés bénéficieront toujours d’un abattement fiscal de 50 % (contre 30 % pour les meublés non classés) sous le régime micro-BIC, avec un plafond de revenus fixé à 77 700 euros.
Les avantages
- Une fiscalité plus favorable qui permet de préserver une meilleure rentabilité
- La possibilité de proposer des tarifs nuitées plus élevés grâce à une image premium
- Dans certaines communes, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est exonérée
Les limites
- La démarche est volontaire pour obtenir le classement, avec des critères stricts à respecter
- Le cadre fiscal des meublés classés pourrait évoluer, ce qui laisse une incertitude à long terme
- Les obligations de rénovation énergétique (DPE D minimum d’ici 2034) s’appliquent également
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Basculer vers la location longue durée
La location longue durée, qu’elle soit nue ou meublée, peut offrir une alternative intéressante pour s’adapter aux nouvelles règles (c’est d’ailleurs l’objectif principal de la loi !).
- Location nue : Avec le régime réel, les propriétaires peuvent bénéficier du déficit foncier qui permet de déduire jusqu’à 10 700 euros par an des revenus fonciers pour les dépenses liées aux travaux. Cette limite est portée à 21 400 euros pour les rénovations énergétiques jusqu’à fin 2025.
- Location meublée non professionnelle (LMNP) : La LMNP conserve des avantages fiscaux, même si le mécanisme de l’amortissement comptable, qui permet de déduire les investissements dans le logement, le mobilier et les travaux, va probablement disparaître avec la loi de finances 2025.
Les avantages
- Moins de contraintes administratives et de plafonnements que les meublés touristiques
- Accès aux dispositifs fiscaux favorisant la rénovation énergétique
- La location longue durée est plus simple à gérer
Les limites
- La rentabilité est généralement inférieure à celle de la location courte durée
- Obligation de respecter des règles strictes pour la rénovation des biens énergivores (classes E, F, G)
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Utiliser un Bail « Code Civil »
Pour les propriétaires ayant besoin de flexibilité et ne souhaitant pas s’engager dans une location longue durée, le bail « code civil », également appelé bail « résidence secondaire », peut-être une solution.
Ce type de bail s’adresse souvent à des entreprises pour loger temporairement leurs salariés.
Les avantages
- Il n’est pas soumis à l’encadrement des loyers ni aux obligations de la loi 1989
- Il permet une location ponctuelle tout en conservant l’usage de son bien à d’autres périodes
Les limites
- Il ne peut pas être utilisé pour une activité de location touristique répétée
- La jurisprudence limite son usage à des locations occasionnelles, idéalement une fois par an
- Moins connu et donc moins accessible sans une gestion rigoureuse
Ces alternatives ne sont pas sans contraintes, mais elles permettent de s’adapter à un cadre réglementaire de plus en plus strict.
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