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Le décret qui fige les conditions d’application du dispositif d’encadrement des loyers a été mis à jour et il désigne 24 nouvelles communes, dont Bayonne, Biarritz, Hendaye ou bien encore Saint-Jean-de-Lez, pour les plus connues. Le décret entre en vigueur le 26 octobre, jusqu’à la fin du dispositif prévu en 2026. C’est en 2024 que l’encadrement des loyers pourra être appliqué dans les villes basques concernées. On fait le point.
L’encadrement des loyers : définition
Avec l’encadrement des loyers, les propriétaires ne peuvent pas dépasser un certain plafond de loyer. Le dispositif s’applique aux locations meublées ou vides, situées en zone tendue, à usage de résidence principale ou mixte (professionnel et habitation principale). Il concerne alors une première location, mais aussi une remise en location ou un renouvellement de bail.
L’encadrement des loyers a été créé par la loi Alur du 27 mars 2014. Depuis la loi Elan de novembre 2018, les villes dans lesquelles la demande de logements est supérieure à l’offre ont le droit de demander à mettre en place l’encadrement des loyers. En effet, les collectivités veulent réduire la hausse excessive du montant des loyers, et favoriser l’accès au logement. Les villes peuvent tester le dispositif pendant cinq ans, grâce à une phase d’expérimentation, sur la base du volontariat. Des sanctions financières sont appliquées aux propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, et le montant varie en fonction du propriétaire bailleur (personne physique ou morale).
L’encadrement des loyers : calcul
Il se calcule chaque année, à partir de l’arrêté préfectoral. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont fixés à partir de 4 éléments :
- le quartier dans lequel se trouve le logement,
- l’année de construction,
- le nombre de pièces,
- la typologie de la mise en location : location meublée ou vide.
Des simulateurs en ligne existent pour vous faciliter la tâche et connaître ces différents loyers de référence.
L’encadrement des loyers : les villes concernées
Paris a ouvert le bal, le 1ᵉʳ juillet 2019, puis a été rejoint par Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1ᵉʳ mars 2020, les villes de Plaine commune depuis le 1ᵉʳ juin 2021, Lyon et Villeurbanne depuis le 1ᵉʳ novembre 2021, et le territoire d’Est Ensemble depuis décembre 2021. Des nouvelles villes sur la côte basque sont maintenant concernées…
L’encadrement des loyers : les sanctions en cas de non-respect
Des sanctions financières peuvent être appliquées : elles peuvent atteindre 5 000€ si vous louez en tant que personne physique, et 15 000€ par une personne morale (ex : une SCI). Mais la sanction n’est pas appliquée automatiquement : un huissier peut d’abord envoyer une lettre de mise en demeure au bailleur, pour qu’il se conforme à la loi. Plusieurs sanctions peuvent être appliquées :
- une saisine du tribunal, pour la diminution du prix du loyer,
- une amende confirmée si le bailleur refuse de baisser le loyer,
- une baisse de loyer imposée par le préfet, avec restitution de la différence pour le locataire.
L’encadrement des loyers : les propriétaires concernés
Tous les logements situés en zone tendue ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. Il ne s’applique pas pour :
- les logements sociaux,
- les logements meublés de tourisme,
- les logements soumis à la loi 1948,
- les logements conventionnés par l’Anah
Vous pouvez fixer votre loyer librement dans d’autres circonstances :
- vous mettez votre bien à la location pour la première fois,
- vous le remettez en location après une période de carence locative de 18 mois,
- le montant du loyer appliqué est inférieur aux prix pratiqués sur le marché,
Pour pouvoir bénéficier de ces entorses à la règle, vous devez renouveler votre contrat de location et répondre aux exigences de performance énergétique.
L’encadrement des loyers : dans le cadre d’un renouvellement de bail
Le propriétaire bailleur est dans son droit de demander une augmentation du loyer. Dans ce cas, il doit prévenir son locataire via un courrier recommandé, avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre, 6 mois avant la date d’échéance du contrat locatif. La proposition du loyer réévalué doit reprendre les modalités fixées par la loi Elan de novembre 2018, en indiquant le montant du nouveau loyer et le loyer de référence majoré. Le locataire est dans son droit de demander une réduction de son loyer, dans le cas où il serait supérieur au loyer de référence appliqué dans la ville. Si le propriétaire refuse, ou ne répond pas, 4 mois avant la fin du bail, le locataire peut faire appel à une Commission de conciliation, puis un juge judiciaire. Il est donc important, en tant que propriétaire bailleur, d’être bien informé de ses droits et de ses devoirs.
L’encadrement des loyers : remise en location
Dans le cadre d’une remise en location, le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré, mais il peut être révisé selon l’Indice de Référence des Loyers, à condition qu’il n’ait pas été révisé dans les 12 derniers mois. Le bailleur n’a pas le droit d’augmenter le prix de son loyer, entre 2 locataires, au-delà de l’indice de référence des loyers, sauf s'il avait sous-évalué son loyer, ou qu’il a réalisé d’importants travaux de rénovation.
Enfin, si le bail a été signé après le 24 août 2022, et que le logement est classé F ou G, le loyer ne peut pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.
L’encadrement des loyers : première mise en location
Il ne s’applique tout simplement pas dans le cadre d’une première mise en location. Le propriétaire peut fixer le loyer qu’il souhaite. Si vous êtes dans ce cas, c’est avantageux pour vous de fixer un bail de location d’une durée importante, pour profiter pleinement de cet avantage, avant de régulariser le montant de votre loyer, lors du renouvellement du bail ou d’une remise en location. Si la clause est prévue dans votre bail initial, vous pourrez également réviser le montant du loyer fixé, chaque année.
L’encadrement des loyers : extension dans le Pays-Basque
24 nouvelles communes du Pays-Basque vont pouvoir appliquer le plafonnement des loyers suite à un décret publié mercredi dernier. Les élus locaux étaient inquiets face à la pénurie de logements. L’objectif est donc de maîtriser la hausse des loyers et de protéger le pouvoir d’achat des habitants locataires. Voici les communes concernées :
- Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque
Le montant des loyers de référence pour ces communes sera fixé au cours de l’année 2024. Pour rappel, le plafonnement des loyers est déjà appliqué à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux, ainsi que dans les intercommunalités de Seine-Saint-Denis Plaine Commune et Est Ensemble.
On est sur une phase d’expérimentation, qui va durer jusqu’en 2026. À termes, certains politiques seraient favorables à ce que les collectivités puissent librement décider d’appliquer le plafonnement des loyers, sans demander l’autorisation à l’État. Affaire à suivre pour les propriétaires bailleurs.
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