En France, presque un étudiant sur deux quitte le foyer familial pour faire ses études. Il faut donc loger ces étudiants, qui privilégient généralement la location. C’est d’ailleurs pour cela que l’on démontre qu’il faut toujours regarder la part d’étudiants dans une ville, avant de se lancer dans l’investissement immobilier locatif. En revanche, dans certaines villes de France, il vaut mieux être propriétaire que locataire. Dans quelles villes auriez-vous alors tout intérêt à acheter plutôt que de louer ? Et inversement, dans quelles villes vaut-il mieux privilégier la location et de ce fait dans quelles villes est-il plus intéressant de devenir investisseur ? On détaille tout aujourd’hui.
Les villes dans lesquelles l’achat immobilier est amorti en moins de 5 ans
MeilleurAgent a mené une étude afin de déterminer dans quelles villes un étudiant (ou du moins, ses parents) aurait tout intérêt à devenir propriétaire de son bien plutôt que de le louer, et ce même sur une courte période.
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La méthode de calcul
100 villes ont été prises en compte pour établir ce bilan. Le logement de référence était un studio de 25 m², sur lequel 150 € ont été retirés. Ces 150 € correspondent à l’aide au logement, aux frais d’agence, aux droits de mutation, à la taxe foncière, aux intérêts d’un crédit de 20 ans à 1,1 % avec un taux d’assurance à 0,15 %. Cette comparaison permet de calculer la durée d’habitation minimum pour que le loyer soit égal aux frais d’acquisition du bien.
Dans les 100 villes sélectionnées par MeilleurAgent, 5 % des habitants sont des étudiants.
Bilan de cette étude
Sur ces 100 villes, il vaut mieux acheter un studio si on compte rester dans la ville le temps d’un master. En effet, dans le cas d’un studio, si on prend en compte le loyer cumulé, avec les APL, sur cinq ans, on se rend compte qu’il est plus élevé que les frais d’acquisition.
Les villes dans lesquelles l’achat d’un logement étudiant est amorti
Dans le tableau ci-dessous, vous retrouverez les villes dans lesquelles acheter un logement étudiant est plus rentable que de le louer. Il sera amorti en moins de trois ans.
Dans d’autres villes, il faut compter entre 3 et 5 ans pour amortir son investissement :
- Nancy : le bien sera amorti au bout de 3 ans et 3 mois,
- Grenoble : 3 ans et 9 mois doivent s’écouler pour amortir le bien,
- Montpellier : il faut compter 3 ans et 11 mois pour amortir son studio,
- Marseille : on doit attendre 4 ans et 3 mois,
- Poitiers : il est question ici de 4 ans,
- Lille : le studio sera amorti après 4 ans et 5 mois d’investissement
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Les villes étudiantes dans lesquelles il vaut mieux louer
De nombreuses villes étudiantes ne présentent pas cet avantage. En tant qu’investisseur, vous avez donc tout intérêt à cibler vos investissements immobiliers locatifs dans ces villes, puisque les étudiants y restent locataires et non aucun avantage à devenir propriétaire. On pense notamment à :
- Paris : l’achat d’un studio sera amorti au bout de presque 7 ans,
- Lyon : il faut attendre ici 6 ans et 7 mois pour amortir son achat,
- Nantes : le studio sera amorti après 6 ans et 3 mois d’investissement,
- Toulouse : il faut attendre 5 ans et 10 mois pour amortir son bien,
- Rennes et Strasbourg : le bien sera amorti après 5 ans et 8 mois d’investissement
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Des chiffres à nuancer
Il faut partir du principe que le prix de l’immobilier ne dégringole pas dans les villes en question. En plus de cela, au moment de la revente, il faut que la demande d’achat immobilière pour un studio soit plus élevée que l’offre, pour que la revente se fasse rapidement sans perte de valeur. Ces données restent donc à nuancer et à prendre avec des pincettes, mais restent tout de même intéressantes pour un investisseur (ou un parent d’étudiants, qui ne sait pas s’il est judicieux d’investir dans la ville dans laquelle son enfant souhaite étudier).
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