L’année 2023 serait-elle renversante pour l’investissement immobilier locatif ? Des durées d'emprunt de plus en plus longues, loyers en hausse, faisons le point sur cette rentrée.
Du côté des crédits immobiliers
Aujourd’hui, et suite aux restrictions des autorités financières, un ménage ne peut pas s’endetter au-delà de 25 ans. Cette durée maximale est progressivement atteinte. En effet, selon l’Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne d’emprunt est désormais à hauteur de 21 ans, et deux tiers des prêts immobiliers octroyés s’étalent sur plus de 20 ans, contre 55 % il y a deux ans.
Comment justifier cette hausse de durée d’emprunt ?
Les ménages s’endettent sur de plus longues périodes pour pouvoir alléger leur mensualité. Seulement aujourd’hui, cet allongement ne permet plus de compenser la hausse des prix des logements et l’augmentation des taux d’emprunt. Résultat ? La production de crédits immobiliers a diminué de 20 % en 2022, un record historique qui n’avait pas été constaté depuis 2008, au cours de la crise financière aux États-Unis.
Les ménages primo-accédants sont pénalisés par l’augmentation des taux de crédits et la hausse des prix de l’immobilier, notamment s'ils ne disposent pas d’un apport suffisamment important.
À cela, vient s’ajouter l’importance du taux d’usure, qui correspond au taux maximal auquel une banque peut prêter de l’argent. Le taux d’usure, le taux d’endettement limité à hauteur de 35 %, la hausse des taux de crédit… sont venus impacter le marché de crédit immobilier. Les taux ont été multipliés par plus de 2 sur seulement une année, ce qui a contraint de nombreux ménages à rester locataires. Fin 2021, le taux moyen d’emprunts était d’1 % contre 2,2 % fin 2022.
Faut-il s’inquiéter de la situation ?
Les experts en immobiliers, agents et courtiers, n’envisagent pas de krach. La production de crédits immobiliers pourrait reculer de 10 %. Mais attention, il s’agit uniquement de prédiction. Une baisse des prix pourrait venir équilibrer l’offre et la demande, mais les vendeurs pourraient préférer attendre pour vendre au juste prix. Les agents immobiliers expliquent qu’ils doivent réapprendre aux vendeurs à fixer des prix juste, et non à travers leurs sentiments et attachement auprès du bien, puisque c’est ce qu’il se produit actuellement. En effet, les vendeurs sont restés longtemps dans leurs biens, et ont parfois du mal à voir la réalité du marché. Vendre au prix juste permettra d’équilibrer le marché et d’éviter le krach.
Du côté des loyers
En 2022, les loyers ont aussi connu une augmentation de plus de 3,5 % dans la moitié des grandes métropoles de France, et ce, malgré le plafonnement des loyers imposé par le gouvernement :
- à Rennes, les loyers ont augmenté de 5,1 %,
- ils ont connu une hausse de 4,8 % à Nice et à Marseille,
- ils ont augmenté de 4,2 % à Strasbourg,
- et encore de 3,7 % à Toulouse.
Plusieurs facteurs justifient cette augmentation : un phénomène de rattrapage de la crise sanitaire, mais aussi un phénomène de rattrapage naturel dû à des prix particulièrement attractifs dans certaines villes de France. Dans les villes moyennes, longtemps délaissées au profit des métropoles, une croissance d’intérêts a été portée par la crise sanitaire. Une demande plus forte a entraîné une hausse des loyers, comme à Mérignac, situé à quelques kilomètres de Bordeaux, où les loyers ont augmenté de 8 % en 1 an.
Qu’en est-il de l’encadrement des loyers ?
Vous n’êtes probablement pas sans savoir que ce dispositif a été mis en place pour interdire aux propriétaires de dépasser les plafonds fixés sur les loyers. On pense notamment à Paris, qui a tout de même connu une augmentation de ses loyers de 1,8 % en un an. 4 ans se sont écoulés depuis la mise en place de l’encadrement des loyers, et encore aujourd’hui, de nombreux propriétaires ne le respectent pas. Depuis janvier 2023, de nouveaux dispositifs sont mis en place pour que la mairie de Paris puisse sanctionner les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas cet encadrement. Cette nouvelle méthode va-t-elle inverser les tendances ? Affaire à suivre.
À Lyon et à Bordeaux, l’encadrement des loyers semble porter ses fruits : les montants des loyers ont diminué de 0,8 % sur un an à Bordeaux, et ils ont augmenté d’à peine 0,4 % à Lyon. La colocation est vue comme une solution principale par les locataires pour contrebalancer la hausse des loyers.
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