L’Insee vient de publier l’IRL, soit l’Indice de Référence des Loyers, et nous sommes forcés de constater qu’il est en forte progression. Qu’est-ce que cela signifie pour les bailleurs et pour les locataires ? Découvrons-le à travers cet article.
Des loyers en hausse ?
On ne vous l’apprend certainement pas aujourd’hui : l’inflation est une vraie menace pour la France et sa reprise économique. Alors que l’on s’inquiète sur la hausse des prix face au ralentissement de la croissance, on constate également qu’une hausse des loyers conséquente est envisageable.
L’Insee a révélé le nouvel Indice de référence des loyers, qui a pour objectif de réviser le montant des loyers : on parle d’une augmentation de 1 % au troisième trimestre 2021. À noter qu’il n’avait pas augmenté depuis le premier trimestre 2020, soit pratiquement 2 ans.
Qu’est-ce que cela signifie ?
Si vous êtes déjà propriétaire bailleur, ou en devenir, ou bien même locataire, vous n’êtes pas sans savoir que les propriétaires bailleurs ne peuvent pas augmenter les loyers comme ils le souhaitent. L’évolution des loyers d’une année à l’autre est très encadrée. Cela permet d’éviter que des propriétaires profitent de la situation de leurs locataires.
Pour pouvoir faire évoluer le montant du loyer d’une année à l’autre, il faut qu’une clause du bail le stipule. C’est très souvent le cas, si ce n’est toujours. Grâce à cette clause, le loyer peut être majoré une fois par an, en fonction de la date indiquée dans le contrat de location. S’il n’y a pas de date, c’est la date de signature du bail qui est prise en compte.
Cette augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’IRL évoqué plus haut et publiée chaque trimestre par l’Insee. Cette évolution concerne les logements vides et meublés, et figure sur le bail. Dans le cas contraire, c’est le dernier IRL publié à la date de la signature du bail qui est pris en compte. Il sera alors comparé à l’IRL du trimestre fixé à la date de révision. Le taux fixé pour la hausse du loyer correspondra au taux de l’augmentation de l’IRL entre ces deux dates, et ne pourra pas l’excéder.
Comment l’IRL est-il calculé ?
L’Insee prend en compte l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les 12 derniers mois. Il s’applique alors aux baux en cours, sur le montant du loyer hors charge.
En tant que propriétaire et investisseur immobilier, pour réviser à la hausse le montant du loyer, vous devez connaître :
- le montant du loyer hors charge avant augmentation,
- la nouvelle valeur de l’IRL, qui correspond au trimestre définit par le contrat,
- l’IRL du même trimestre pour l’année précédente.
Une fois les données récoltées, vous pourrez calculer le montant du nouveau loyer, en multipliant le montant du loyer hors charge avant augmentation par la nouvelle valeur de l’IRL, et en divisant ce résultat par l’IRL du même trimestre pour l’année précédente.
Le calcul peut paraître compliqué. Pour aider les particuliers, l’Institut national de la consommation a mis en place un simulateur dans lequel vous n’avez plus qu’à rentrer les données énumérées.
Cas exceptionnel : si le loyer de votre logement est soumis à la loi de 1948, il est réévalué chaque année, avec des règles très spécifiques, qui n’ont aucun lien avec l’IRL.
Cette hausse va-t-elle durer ?
Cela faisait plus de trois ans que l’IRL n’avait pas connu d’augmentation aussi forte. Alors qu’on est sur du 1 %, on atteignait les 1,74 % en 2018.
Plusieurs théories sont envisageables et une hausse en janvier 2022 n’est pas à exclure, suite à la remontée de l’inflation, avec la hausse des prix des matières premières et de l’énergie.
La Banque centrale européenne se veut rassurante pour les locataires : selon elle, l’accélération des prix ne dure jamais.
Faut-il augmenter ses loyers en tant que propriétaire bailleur ?
Ce qui est sur ici, c’est que c’est légalement possible, mais il ne faut pas se précipiter. Dans certains cas, si votre locataire est irréprochable, il est parfois plus judicieux de ne pas revoir le loyer pratiqué à la hausse. Avec l’inflation, le locataire peut connaître une augmentation de ses factures d’énergie, ou de carburant par exemple, Il vaut mieux donc parfois ne pas le pousser dans une situation financière critique et rester bienveillant.
Si vous êtes propriétaire bailleur, et que vous souhaitez appliquer cette hausse de l’IRL, respectez les lois et les délais fixés : vous disposez d’un an à compter de la date prévue pour la révision pour faire la demande d’augmentation de loyer. Si le délai n’est pas respecté, la révision du loyer pour l’année qui vient de passer n’est plus possible.
Est-ce une bonne nouvelle pour les investisseurs ?
Bien qu’investir dans la pierre soit l’une des opérations les plus sûres et rentables à ce jour, et que le rendement reste compétitif pour le propriétaire, il faut aussi prendre en compte la hausse des prix de l’immobilier dans les principales villes de France, qui peut venir impacter ce rendement.
Les prix à la location continuent d’augmenter dans les plus grandes villes, mais l’évolution est plus lente que celle des prix d’achat. La hausse de l’IRL peut donc donner un second souffle aux investisseurs locatifs, en rééquilibrant le loyer pratiqué, mais cela reste trop insuffisant pour venir impacter la rentabilité de la pierre.
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